Au niveau belge, la performance de l’indice immobilier, le RPBL (+3%), est en
ligne avec celle du Bel 20 qui a progressé de 4,5% (dividendes compris) sur la
même période. Comment profiter de ce marché généralement caractérisé par un profil défensif et qui constitue un bon moyen de diversifier un portefeuille ? Nous proposons deux moyens d’y accéder.
Premièrement, nous préconisons le fonds d’immobilier européen Axa WF Europe Real Estate Securities. Sur la base d’une approche purement centrée sur la sélection de titres dans lesquels investir, le gérant, Frédéric Temple, profite des inefficiences de marché.
Il est soutenu par les recherches de 17 portfolio managers et analystes et par les connaissances d’AXA Real Estate, entité du groupe investissant dans l’immobilier physique.
Il accorde beaucoup d’importance à la valorisation, au business model et à la gouvernance d’entreprise. Tout cela mène à la constitution d’un portefeuille diversifié aussi bien au niveau du nombre de titres (entre 60 et 80) qu’au niveau des capitalisations et des pays investis.
Parmi ceux-ci, le Royaume-Uni (47%), l’Allemagne (19%) et la France (14%) en sont les principaux. Le fonds bénéficie d’un long track record (10 ans) qui a délivré une surperformance annualisée de 2% par rapport à son indice, l’EPRA.
Deuxième moyen: les SIR’s, Sociétés Immobilières Réglementées (anciennement appelées SICAFI’s), propres à la Belgique. Cotées en bourse, elles sont tenues de respecter un certain nombre de contraintes de diversification, d’endettement (dette de maximum 65% du total des actifs) et de distribution (minimum 80% du résultat courant). Par conséquent, ces firmes offrent un ratio rendement/risque attirant pour les investisseurs visant le long terme. Actuellement, alors que le taux de l’emprunt d’Etat belge à 10 ans tourne autour de 0,9%, les SIR’s rapportent un rendement dividendaire brut moyen de 5,4%, soit 6 fois supérieur. Dans un environnement où les taux devraient rester bas plus longtemps, ces dividendes nous paraissent attractifs. De plus, contrairement aux obligations, ces titres profitent de la croissance économique et de l’indexation des loyers. Lorsque les taux remonteront, la croissance économique forte et l’inflation, menant à une augmentation des loyers et donc des revenus, contrebalanceront la moindre attractivité de cette classe d’actifs par rapport aux obligations. Les SIR’s sont actives dans quatre secteurs : le résidentiel, le commercial, la logistique et les bureaux. Certaines diversifient leur portefeuille en le développant dans plusieurs de ces domaines. Nous favorisons celles qui se spécialisent dans un segment, souvent associées à un management plus expérimenté.
Dans le secteur résidentiel, au rendement dividendaire inférieur à la moyenne et ayant donc un profil moins corrélé aux évolutions économiques, nous recommandons Aedifica, une SIR spécialisée dans la santé et plus particulièrement dans les maisons de retraite. Elle est dirigée par une équipe très dynamique et enchaîne les acquisitions de qualité en Belgique et Allemagne.
Dans le domaine commercial, nous distinguons trois sous-secteurs: les retail parks, les shopping centers et les commerces de centre-ville. S’adressant chacun à un public bien spécifique, ils coexistent sans mal.
Tout d’abord, les retail parks - agglomération de magasins partageant un parking commun, en périphérie de villes - misent sur le manque de temps dont dispose la population locale pour faire ses courses. Dans cette catégorie, nous recommandons Ascencio. Cette société, principalement présente en Wallonie et France, s’est développée en achetant les magasins situés autour de grands magasins d’alimentation tels que Grand Frais et Cora. Ensuite, il y a les shopping centers, en sous-nombre dans notre pays. Wereldhave Belgium, notre recommandation dans ce segment, s’est spécialisé avec succès dans l’acquisition et le développement de ce type de biens, perçus comme une destination de loisir à part entière.
Pour sa part, le secteur logistique profite de l’émergence de l'e-commerce. Principalement composé d’entrepôts de taille moyenne jusqu’il y a peu, on observe l’apparition de sites majeurs à proximité des ports hollandais et belges. Ils accueillent la marchandise originaire d’autres continents et la relaient vers de petits entrepôts situés en périphérie des villes de destination des commandes. De plus, la modification attendue de certaines lois belges relatives au travail de nuit devrait soutenir le développement de ce secteur. Nous y mettons en avant Montea qui bénéficie d’une importante marge d’amélioration au niveau de l’efficience de son portefeuille et d’un management très compétent.
Enfin, le marché des bureaux est en difficulté depuis la crise économique. A ce jour, nous ne recommandons pas de titre dans ce secteur qui doit faire face à la réduction de la surface par travailleur et à la réorganisation des espaces en paysagé. Nous sommes en attente d’un point d’inflexion et restons donc prudents.
En conclusion, si vous souhaitez investir dans le marché immobilier européen, nous vous conseillons le fonds Axa WF Europe Real Estate Securities. Cette stratégie ajoute de la valeur à un portefeuille quelle que soit la situation du marché. Si vous désirez vous concentrer sur le marché belge, généralement plus défensif, nous favorisons les SIR’s et, parmi celles-ci, Aedifica (résidentiel), Wereldhave Belgium & Ascencio (commercial) et Montea (logistique). Pour plus de détails, n’hésitez pas à demander notre revue trimestrielle des SIR’s à votre banquier privé. Nous y développons les évolutions de ce secteur et nos convictions.
