Op Belgisch vlak ligt de performance van de vastgoedindex, de RPBL (+3%), in de lijn van die van de BEL 20, die over dezelfde periode een stijging van 4,5% registreerde (inclusief dividenden). Hoe kan men profiteren van deze markt die over het algemeen wordt gekenmerkt door een defensief profiel en die een goed middel is om een portefeuille te diversifiëren? Wij stellen u twee instrumenten voor om hierin in te stappen.
In de eerste plaats gaat onze voorkeur uit naar het Europees vastgoedfonds Axa WF Europe Real Estate Securities. Op basis van een benadering die louter gericht is op de selectie van effecten om in te beleggen, profiteert de beheerder, Frédéric Temple, van marktinefficiënties. Hij kan hiervoor rekenen op de research van 17 portfolio managers en analisten en op de kennis van AXA Real Estate, de entiteit van de groep die in fysiek vastgoed investeert. Hij hecht veel belang aan de waardering, het business model en het bedrijfsbestuur. Dit alles leidt tot de samenstelling van een gediversifieerde portefeuille, zowel wat het aantal effecten betreft (tussen 60 en 80) als op het vlak van de kapitalisaties en de landen waarin wordt belegd, met het Verenigd Koninkrijk (47%), Duitsland (19%) en Frankrijk (14%) als belangrijkste wegingen. Het fonds heeft een lange track record (10 jaar) die een geannualiseerde outperformance van 2% registreerde ten opzichte van zijn index, de EPRA.
In de tweede plaats kiezen we voor GVV’s, Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen, die eigen zijn aan België. Deze beursgenoteerde vennootschappen zijn ertoe gehouden
om een aantal verplichtingen na te leven inzake diversificatie, schuldenlast (maximum 65% van het totaal van de activa) en distributie (minimum 80% van het courante resultaat).
Bijgevolg bieden deze bedrijven een aantrekkelijke risicorendementverhouding
voor langetermijnbeleggers. Terwijl de rente op Belgische staatsleningen op 10 jaar momenteel rond 0,9% schommelt, leveren de GVV’s een gemiddeld bruto-dividendrendement van 5,4% op, ofwel 6 keer meer. In een omgeving waarin de rente nog lange tijd laag zou moeten blijven, lijken deze dividenden ons aantrekkelijk.
Daarenboven profiteren deze effecten, in tegenstelling tot de obligaties, van de economische groei en van de indexering van de huurprijzen. Wanneer de rente stijgt,
vormen de sterke economische groei en de inflatie, die tot een verhoging van de huurprijzen en dus van de inkomsten leiden, een tegenwicht voor de lagere aantrekkelijkheid van deze activaklase ten opzichte van de obligaties.
De GVV’s zijn actief in vier sectoren: residentieel vastgoed, handelsvastgoed, logistiek en kantoren. Sommigen diversifiëren hun portefeuille over verschillende van deze domeinen. Wij geven de voorkeur aan GVV’s die zich in één segment specialiseren, aangezien dit vaak samengaat met een meer ervaren management.
In de sector van het residentieel vastgoed, met een dividendrendement onder het gemiddelde en een profiel dat minder gerelateerd is aan de economische ontwikkelingen,
raden wij Aedifica aan. Deze GVV is gespecialiseerd in het domein van de gezondheid en in het bijzonder in rusthuizen. Ze wordt geleid door een zeer dynamisch team en doet de
ene kwaliteitsacquisitie na de andere in België en Duitsland. Wat het handelsvastgoed betreft, onderscheiden we drie subsectoren: de retail parks, de shopping centers en de
handelszaken in het stadscentrum. Aangezien ze zich elk tot een zeer specifiek publiek richten, kunnen ze probleemloos naast elkaar bestaan.
De retail parks – groepering van winkels die een gemeenschappelijke parking delen, aan de rand van de stad – mikken op het tijdgebrek van de lokale bevolking om boodschappen te doen. In deze categorie raden we Ascencio aan. Deze vennootschap, die voornamelijk in Wallonië en Frankrijk actief is, heeft zich ontwikkeld door de aankoop van winkels die gelegen zijn rond grote voedingswinkels zoals Grand Frais en Cora. Ten tweede zijn er de shopping centers, die in ons land ondervertegenwoordigd zijn.
Wereldhave Belgium, onze favoriet in dit segment, heeft zich met succes gespecialiseerd in de acquisitie en de ontwikkeling van dit soort vastgoed dat volkomen als een vrijetijdsbestemming wordt aanzien. De logistieke sector profiteert van de opkomst van de
e-commerce. Terwijl hij tot voor kort voornamelijk uit middelgrote opslagplaatsen bestond, ziet men tegenwoordig grote sites opdoemen in de nabijheid van de Nederlandse en Belgische havens. Ze ontvangen de goederen vanuit andere continenten en voeren ze door naar kleinere opslagplaatsen aan de rand van de steden waarvoor de bestellingen bestemd zijn. Bovendien zou de verwachte wijziging van sommige Belgische wetten betreffende nachtwerk de ontwikkeling van deze sector moeten ondersteunen. We geven hier de voorkeur aan Montea, dat beschikt over een aanzienlijke verbeteringsmarge inzake de efficiëntie van zijn portefeuille en over een zeer bekwaam management. Sinds de economische crisis verkeert de kantoormarkt in moeilijkheden. Momenteel hebben we geen aanbevolen waarde in deze sector, die het hoofd moet bieden aan een vermindering van de oppervlakte per werknemer en aan de reorganisatie van ruimten in landschaps-kantoren. We wachten op een buigpunt en blijven voorzichtig. Ter conclusie: indien u in de Europese vastgoedmarkt wil investeren, raden wij u het fonds Axa WF Europe Real Estate
Securities aan. Hiermee voegt u waarde toe aan uw portefeuille, ongeacht de markt-omstandigheden. Indien u zich liever wil richten op de Belgische vastgoedmarkt, die
over het algemeen meer defensief is, bevelen wij GVV’s aan zoals Aedifica (residentieel vastgoed), Wereldhave Belgium en Ascencio (handelsvastgoed) en Montea (logistiek).
Voor meer details, aarzel niet om onze driemaandelijkse publicatie over de GVV’s te vragen aan uw private banker. Hierin lichten wij de ontwikkelingen in deze sector en onze
overtuigingen toe.
We wijzen de beleggers erop dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie zijn voor de resultaten in de toekomst.
