Stel dat u eigenaar bent van een onroerend vermogen dat niet kan worden bestemd tot bewoning (d.w.z. (land)bouwgrond, bos, industrieel vastgoed, handelspand). U wenst dit onroerend vermogen over te dragen aan de volgende generatie, maar wil de totale controle over dit onroerend vermogen behouden tot aan uw overlijden (beheer, verkoop en dergelijke).
Teneinde dit onroerend vermogen als één geheel te behouden en versnippering tussen uw erfgenamen tegen te gaan, heeft u besloten om dit onroerend vermogen (met uitzondering van de gezinswoning) in te brengen in een patrimoniumvennootschap, die de rechtsvorm aanneemt van een BVBA[1].
Het is uiteraard ook mogelijk om onroerende goederen bestemd tot bewoning over te hevelen naar uw patrimoniumvennootschap, maar dit is een vrij kostelijke aangelegenheid. Ter gelegenheid van de inbreng zult u 10% of 12,5% registratierechten verschuldigd zijn (al naargelang de ligging van het onroerend goed: Vlaams Gewest 10%, Brussels Hoofdstedelijk Gewest 12,5% en Waals Gewest 12,5% of 15%). Daarenboven zal er rekening moeten worden gehouden met de terbeschikkingstelling van de gezinswoning aan de zaakvoerder en de daaraan verwante problematiek van “voordelen van alle aard”.
Nadien schenkt u de aandelen van deze patrimoniumvennootschap weg, met voorbehoud van vruchtgebruik, aan de volgende generatie. Na uw overlijden overwegen uw erfgenamen om de patrimoniumvennootschap te ontbinden en te vereffenen[2].
WAT VOORAFGING…
Eerder hebben wij gezien (“Hoe vastgoed uitbrengen uit uw patrimoniumvennootschap”?, verschenen in Analyses 09 - november 2015, blz. 18) dat de wetgever voor een patrimoniumvennootschap die de vorm van een VOF[3], een GCV[4], een BVBA[5] en een LV[6]aanneemt, de uitbreng aan het verkooprecht van 10% of 12,5% onderwerpt[7].
Er is evenwel een uitzondering: de vrijstelling van het verkooprecht indien het uitgebrachte onroerend goed in onverdeeldheid blijft tussen de verkrijgende vennoten.
Het is pas bij een latere uitonverdeeldheidtreding tussen de vennoten dat het verkooprecht (de algemene regel) dan wel het verdelingsrecht[8] (het fiscaal gunstregime) van toepassing zal zijn. Opdat het verdelingsrecht van toepassing zou zijn, moet voldaan worden aan bepaalde voorwaarden (zie onze eerdere bijdrage “Hoe vastgoed uit uw patrimoniumvennootschap uitbrengen”?, verschenen in Analyses 09 - november 2015, blz. 18).
Dit fiscaal gunstregime bestaat niet voor de NV[9], noch voor de CV[10] die eigenaar zijn van een onroerend vermogen. In dit geval is de uitbreng sowieso onderworpen aan het verkooprecht.
KUNNEN UW KINDEREN OOK VAN DIT FISCAAL GUNSTREGIME GENIETEN?
De vraag kan worden gesteld of uw kinderen die geen vennoot waren op het moment van de aankoop van het onroerend goed door de patrimoniumvennootschap (of inbreng in de patrimoniumvennootschap), zich toch - in hun hoedanigheid van erfgenaam of begiftigde - op het fiscaal gunstregime kunnen beroepen. Het antwoord op deze vraag moet bevestigend worden beantwoord, voor zover uw kinderen (een beperkt aantal) aandelen erven[11].
Opdat het voormelde verdelingsrecht toch van toepassing zou zijn op uw kinderen, volstaat het dus dat niet alle aandelen van de patrimoniumvennootschap worden weggeschonken aan de volgende generatie.
Slechts een deel (bijvoorbeeld 98%) van de aandelen mag aan de volgende generatie worden weggeschonken, willen uw erfgenamen zich beroepen op het verdelingsrecht. Op deze manier blijft 2% van de aandelen van de patrimoniumvennootschap op uw persoonlijke naam en zal deze 2% na uw overlijden toekomen aan uw erfgenamen ingevolge de vereffening-verdeling van uw nalatenschap.
Het is dus verstandig om – in geval van schenking van aandelen – steeds een beperkte participatie buiten de schenking te laten en deze gewoon aan de begiftigde te laten toekomen via erfenis (eventueel via testament), teneinde te kunnen genieten van het verdelingsrecht ingeval het onroerend vermogen na overlijden van de schenkers uit de vennootschap dient te worden uitgebracht.
WAT ALS U ZICH ALS VENNOOT NIET OP HET FISCALE GUNSTREGIME KAN BEROEPEN?
Indien de verkrijgende vennoot zich niet op dit fiscale gunstregime mag beroepen (omdat het bijvoorbeeld een NV of een CV betreft), kan men overwegen om van bij het begin (d.w.z. ter gelegenheid van de aankoop) een onverdeeldheid te creëren tussen de vennootschap, enerzijds, en één of meerdere vennoten, anderzijds. Aldus zal de latere uitbreng neerkomen op een eenvoudige uitonverdeeldheidtreding tegen het verdelingsrecht. De fiscale administratie heeft tot op heden op dergelijke uitonverdeeldheidtredingen steeds het verdelingsrecht geheven.
Uit een administratieve beslissing van de FOD Financiën blijkt nu dat de fiscale administratie van standpunt is gewijzigd en dat de uitonverdeeldheidtreding tussen de vennootschap en mede-eigenaar (lees: vennoot) zou worden onderworpen aan het verkooprecht in de plaats van aan het verdelingsrecht. Dit bekritiseerbare standpunt eerbiedigt de hoedanigheid van de partijen als mede-eigenaars niet.
VAN NV NAAR BVBA OM TOCH VAN HET FISCALE GUNSTREGIME TE GENIETEN?
Wanneer u als vennoot niet kan genieten van het fiscale gunstregime, omdat uw patrimoniumvennootschap een NV of CV is (zie hoger), dan kan u geneigd zijn uw patrimoniumvennootschap om te vormen in een BVBA om alsnog van het fiscale gunstregime te genieten.
Recentelijk werd aan de fiscale administratie (lees: Rulingcommissie) de vraag gesteld of een dergelijke omvorming van NV naar BVBA mogelijk is met het oog op het genieten van het fiscale gunstregime.
Deze vraag moet, volgens de fiscale administratie, negatief worden beantwoord in de mate dat de omvorming van NV naar BVBA “enkel lijkt” te zijn verricht “om van het fiscale gunstregime te kunnen genieten”.
Diegene die zijn vennootschap naar een BVBA wenst om te vormen teneinde van het fiscale gunstregime te genieten, zal dus enerzijds de fiscale administratie moeten overtuigen met niet-fiscale argumenten die de omvorming naar een BVBA verantwoorden en, anderzijds, voldoende tijd moeten laten tussen de omvorming van de vennootschap en de ontbinding/vereffening ervan.
DAN TOCH DE OVERDRACHT VAN UW ONROEREND VERMOGEN VIA EEN PATRIMONIUMVENNOOTSCHAP?
U heeft zich wellicht al de vraag gesteld of u geen patrimoniumvennootschap zou kunnen oprichten om uw onroerend vermogen op een fiscaal gunstige manier over te dragen aan de volgende generatie. Wellicht bent u vaak afgeschrikt geweest door de nadelige fiscale gevolgen van het aanhouden van onroerend goed via een patrimoniumvennootschap. Denk bijvoorbeeld aan de hoge inbrengkost voor onroerende goederen die bestemd zijn tot bewoning of nog de problematiek van de voordelen van alle aard in hoofde van de statutaire zaakvoerder of bestuurder (voor deze aspecten verwijs ik u verder naar onze eerdere bijdrage “Vastgoed aanhouden via uw vennootschap, een goed plan?”, verschenen in Analyses 8 - mei 2015, blz. 18). Deze aspecten zorgen ervoor dat de patrimoniumvennootschap veel van haar aantrekkingskracht verloren heeft.
In het voorbeeld hieronder bespreken we de piste van de patrimoniumvennootschap (weliswaar voor andere onroerende goederen dan die bestemd tot bewoning).
Dit laat toe om een substantieel bedrag aan successierechten uit te sparen voor wat betreft de overdracht van dit type onroerend vermogen.
Als bewijs hiervan: de algemene fiscale druk bedraagt 5,9% voor onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest en 4,8% voor onroerende goederen gelegen in het Waalse Gewest, hetgeen een redelijke kostprijs is voor de overdracht van een onroerend vermogen (zelfs na hervorming van de schenkingsrechten in de drie gewesten). Wat de aspecten vennootschapsbelasting en roerende voorheffing betreft, gaan we ervan uit dat er geen meerwaarde of liquidatiebonus werd gerealiseerd, zodat deze fiscale kostprijs in bovenstaand percentage buiten beschouwing kan worden gelaten.
Uiteraard staat ons Wealth Planning & Structuring-team u graag bij voor meer concrete informatie over dit onderwerp.
[1] Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[2] Andere scenario’s zijn mogelijk, maar kunnen niet allemaal in de huidige bijdrage worden besproken
[3] Vennootschap onder firma
[4] Gewone commanditaire vennootschap
[5] Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[6] Landbouwvennootschap
[7] Al naargelang de ligging van het onroerend goed: Vlaams Gewest 10%, Brussels Hoofdstedelijk Gewest 12,5% en Waals Gewest 12,5%
[8] 1% voor onroerende goederen gelegen in het Waalse Gewest en 2,5% voor het Vlaamse Gewest
[9] Naamloze vennootschap
[10] Coöperatieve vennootschap
[11] Dit blijkt uitdrukkelijk uit een administratieve aanschrijving en enkele beslissingen van de fiscale administratie (cf. circulaire d.d. 24 december 1958, nr. 36; beslissing d.d. 17 mei 1960, nr. E.E./76.113 en beslissing d.d. 11 februari 1976, nr. E.E./84.237, raadpleegbaar op www.fisconet.be)
