De eerste subsector is die van het commercieel vastgoed in het stadscentrum. Dit profiteert van de nabije consumptie in steden met een grote bevolkingsdichtheid of van het toerisme wanneer het gaat om een historisch of cultureel stadscentrum. De fundamentele kwaliteit van het goed, zijn ligging en de wil van de lokale politieke overheden om de commerciële activiteit te ondersteunen door adequate stadsinrichtingen te bevorderen, zijn essentiële elementen voor de ontwikkeling ervan.
De schaarste van deze eerste soort zou moeten bijdragen aan de stijging van zijn waarde en, desgevallend, van de huurprijs. De beste activa zullen immers profiteren van de nood van de kwaliteitsmerken om fysieke winkels te behouden die bijdragen aan de visibiliteit van het merk, terwijl ze tegelijkertijd online verkoopsplatformen ontwikkelen. Deze laatstgenoemden zijn trouwens nog niet in staat om te concurreren met de shoppingervaring die de grote huizen bieden. Op korte termijn lijkt de vrees voor nieuwe aanslagen eerder de toeristen af te schrikken dan de lokale consumenten.
Over het geheel genomen, denken wij dat de kwaliteit van het management van de vastgoedvennootschappen en die van de activa, waardoor de beste huurders kunnen worden aangetrokken, echt strategisch zijn om de bovengenoemde dreigingen in de kiem te smoren. Beleggers dienen dus bijzonder selectief te zijn.
Shoppingcentra vormen de tweede categorie van commercieel vastgoed. In deze categorie dient men te opteren voor twee profielen. Enerzijds, de kleine centra die zich in de buurt van residentiële zones bevinden. Zij profiteren van de dagelijkse consumptiebehoeften waaraan wordt voldaan door nabije winkels en diensten zoals kappers en schoenmakers. Anderzijds kennen de zeer grote sites, die vergelijkbaar zijn met ontspanningscentra (cinema, restaurants, ...), eveneens veel succes.
We stellen daarentegen vast dat de andere soorten centra, waaronder de middelgrote, steeds meer moeilijkheden ondervinden om voldoende klanten aan zich te binden. Wij denken dat beleggingen in dit soort centra moeten worden vermeden, des te meer in een context van vrees voor terroristische aanslagen. Consumenten zijn immers meer terughoudend om zich te begeven in gesloten plaatsen met veel mensen. Indien een shoppingcentrum niet het voordeel heeft van de nabijheid of van een globaal ontspanningsaanbod, zullen consumenten de voorkeur geven aan online aankopen. De kwaliteit en de diversificatie van de aanwezige merken op een dergelijke site zijn een ander essentieel element om consumenten aan te trekken die op zoek zijn naar de feeling experience. Deze wordt verkregen door aankopen in fysieke winkels. De kwaliteit van de retailers is eveneens primordiaal om het hoofd te bieden aan de faillissementsrisico’s waarmee de sector momenteel te kampen heeft.
De laatste subsector heeft betrekking op de periferiehandel in het algemeen en de retailparken in het bijzonder. Deze laatstgenoemden bestaan uit tal van winkels die gelegen zijn rond een centrale parking in de openlucht. Dit model wordt gekenmerkt door huurprijzen per vierkante meter die gemiddeld 10 keer lager liggen dan die van de eerste twee categorieën. Dit element is essentieel om in aanmerking te nemen in een context van margedruk die deze merken ondervinden omwille van de toenemende concurrentie van de e-commerce. De winkels die over het algemeen groter zijn, bieden meer potentieel voor de inrichting van verdeelpunten van de online bestellingen aan de eindklant. Bovendien is er een grotere flexibiliteit op het vlak van de inrichting van de ruimtes. De fysieke winkel kan gemakkelijk dienen als showroom waarin de laatste collectie wordt uitgestald en de grootte van de voorraad- en uitstalruimten kan worden aangepast. Hoewel de gemiddelde kwaliteit van de retailparken de voorbije jaren sterk geëvolueerd is, zijn niet alle activa dezelfde. De kwaliteit van het gamma merken dat op de site aanwezig is en de ligging van de site ten opzichte van residentiële gebieden zijn strategisch. De consumenten profiteren immers van de bereikbaarheid van de site, die vaak buiten filegevoelige zones gelegen is en beschikt over gratis parking in de buurt van de winkels. Bovendien lijkt deze derde categorie eveneens beter bestand tegen de vrees voor terroristische aanslagen. Terwijl historisch gezien enkel de goedkope merken van plan waren om zich in een retailpark te vestigen, overwegen steeds meer merken uit de gemiddelde prijsklasse dit soort site. Dit leidt tot een verbetering van de gemiddelde kwaliteit van de huurders. Nogmaals, de kwaliteit van het management van de vastgoedvennootschap en die van de portefeuille zijn uiterst belangrijk. Deze laatste soort commercieel vastgoed lijkt echter het best gepositioneerd om het hoofd te bieden aan de drie voornoemde belangrijke risico’s.
Sedert enkele maanden ondergaan de financiële markten een stijging van de langetermijnrente die gepaard zou moeten gaan met een economisch herstel. Op korte termijn heeft dit een negatieve invloed op de koersen van de Belgische beursgenoteerde vastgoedvennootschappen, de GVV’s. De beleggers richten zich immers tot sectoren die gevoeliger zijn voor een terugkeer van de groei. Dit gezegd zijnde, is het essentieel om in gedachten te houden dat de GVV’s op langere termijn zullen profiteren van deze context en van de inflatie waardoor hij gekenmerkt wordt. De inflatie leidt tot een indexering van de huurprijzen en tot een groei van het omzetcijfer van de GVV’s. De waarde van de activa zelf lijkt eveneens in stijgende lijn te gaan. Bovendien profiteren de GVV’s allemaal van de aantrekkelijke leenvoorwaarden van het moment om hun schuldenlast op middellange termijn te beschermen. Dit gebeurt met name door een verlenging van de gemiddelde duur van de schuld. Tot slot ligt het verschil tussen de rente op Belgische tienjarige staatsobligaties en het gemiddelde brutodividendrendement van de GVV’s rond 4%. De obligatierente dient zeker nog verscheidene jaren te stijgen om deze significante overperformance uit te wissen.
Op basis van al deze elementen hebben we twee GVV’s geselecteerd om in de verf te zetten. Ze zijn actief in commercieel vastgoed en meer specifiek in het segment van de retailparken. De eerste is Retail Estates, die wordt beheerd door een zeer ervaren team. De tweede is Ascencio, die als bijzonderheid heeft dat ze de voorkeur geeft aan de aanwezigheid van voedingswinkels in haar retailparken. Voedingswinkels spelen immers de rol van locomotief in tijden van crisis.
Hoewel de sector van het beursgenoteerd commercieel vastgoed het hoofd moet bieden aan een aantal onzekerheden, zijn wij ervan overtuigd dat Retail Estates en Ascencio twee vennootschappen zijn die waarde zullen blijven creëren. Aarzel niet om uw private banker te contacteren indien u meer informatie hierover wenst.
Onder impuls van Frank Vranken, onze Chief Strategist, beheren onze specialisten actief een vastgoedmandaat dat uitsluitend belegt in Belgisch beursgenoteerd vastgoed. Dat wil zeggen: in aandelen van Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (of GVV’s, voorheen vastgoedbevaks). Hiervoor selecteren onze specialisten de beste GVV’s, op het beste moment, op basis van objectieve criteria en van onze kennis van de markt.
Wenst u meer info hebben over deze interessante oplossing die stabiele dividenden, een aantrekkelijke rendement-risicoverhouding op lange termijn en een optimale diversificatie combineert? Aarzel niet om ons te contacteren. Onze experts maken graag een afspraak met u.
