Hoe kan deze tendens worden verklaard?
De GVV’s die in de logistiek actief zijn, genieten van verschillende groeifactoren. Ze profiteren des te meer van de expansie van de e-commerce, aangezien ze aanwezig zijn in de meest strategische regio’s zoals de Golden Triangle tussen de havens van Rotterdam, Amsterdam en Antwerpen. Ook profiteren ze van een steeds meer specifieke vastgoedvraag vanwege huurders die voornamelijk werkzaam zijn in de farmaceutische sector en de grootconsumtpie. Dit ondersteunt de ontwikkeling van opslagplaatsen die beter aangepast zijn aan de nieuwe behoeften van de huurders.
Anderzijds is de retailsector het slachtoffer van verschillende factoren. De expansie van de e-commerce is er één van. In het licht van dit verschijnsel verwacht men dat de distributeurs zwaar zullen lijden onder deze nieuwe consumptiewijze. Wij zijn van mening dat men vooral een duidelijk onderscheid moet maken tussen de verschillende soorten fysieke handel, zoals de winkels in het stadcentrum, de shoppingcentra en de retailparken.
Bovendien hebben de faillissementen van winkelcentra in de Verenigde Staten ervoor gezorgd dat dit negatieve sentiment aanhoudt. Deze activa zijn nochtans niet helemaal vergelijkbaar met hun Europese tegenhangers. Ze zijn immers veel talrijker en vaak geconcentreerd rond « department stores », die bijzonder zwaar getroffen worden door de expansie van de e-commerce. In Europa zijn het vaak meer defensieve voedingswinkels die de rol van locomotief spelen. Men dient trouwens rekening te houden met de kwaliteit van de vastgoedportefeuille, met inbegrip van de ligging van de goederen. De kwaliteit is primordiaal om het hoofd te bieden aan de gevolgen van de e-commerce en om er voordeel uit te halen.
Tot slot tonen de conclusies van analyses over de groei van de online verkopen in China aan dat de fysieke handel niet gedoemd is om te verdwijnen, maar dat hij zich zal moeten aanpassen. In dit land waar de ontwikkeling van de massaconsumptie recenter is dan in Europa, hebben de internetverkopen veel sneller marktaandeel gewonnen dan bij ons. Sinds enige tijd zien we echter een stagnatie van de expansie rond 30%. Aldus blijkt dat de verschillende verkoopkanalen ertoe worden gebracht om naast elkaar te bestaan. Dit betekent dat het voor de merken essentieel is om commerciële concepten te ontwikkelen die zowel online verkopen als verkopen in winkels omvatten.
Rekening houdend met deze elementen, is het evident dat de managementteams van GVV’s een zeer belangrijke rol te vervullen hebben. Ze moeten de huurder identificeren die in staat zal zijn om voordeel te halen uit de ontwikkeling van de e-commerce en om een maximale kwaliteit van hun portefeuille te verzekeren. Bijgevolg menen we dat alle GVV’s die in de retailsector actief zijn, niet vergelijkbaar zijn. Men dient de verschillen tussen hen goed te begrijpen teneinde de GVV’s te identificeren die onterecht ondergewaardeerd zijn.
Een groot verschil tussen de gemiddelde premie van de GVV’s actief in de logistiek en de GVV’s werkzaam in de retail.
In deze context zien we een groot verschil tussen de gemiddelde premie (verschil tussen de beurskoers en de intrinsieke waarde van het aandeel) van de GVV’s actief in de logistiek en de GVV’s die in de retailsector werkzaam zijn. De logistiek haalt zelfs een gemiddelde premie van 68%. Dit wordt voornamelijk verklaard door de rally op het aandeel WDP dat resultaten blijft neerzetten die de verwachtingen van de beleggers overtreffen en zelfs voorlopen op zijn ambitieuze groeiplan 2016-2020. Montea draagt eveneens bij aan deze performance. Rekening houdend met deze prijsniveaus, denken we dat het belangrijk is om op te letten voor mogelijke overwaarderingen. Er bestaat immers een risico dat de beurskoers van de aandelen van deze vennootschappen anticipeert op een portefeuillegroei die hoger zou zijn dan de realiseerbare groei. Volgens ons blijft de evolutie van de « dividend yield » een belangrijke parameter die moet worden geanalyseerd. Hij laat toe om zich ervan te vergewissen dat het gegenereerde rendement in overeenstemming is met het aan de GVV verbonden risico. We begrijpen dat sommige institutionele beleggers de logistieke bedrijven, in het algemeen, beschouwen als de nieuwe groeivector in het vastgoed, net zoals dit enkele jaren geleden voor de retail het geval was.
Deze laatstgenoemde sector kent sinds 1 januari een belangrijke daling van zijn gemiddelde premie van 32 tot 14%. Sommige GVV’s vertonen zelfs een décote. Daarom menen wij dat sommige aandelen uit de handelssector een te sterke correctie ondergaan hebben, ondanks de moeilijke omgeving waarin zij evolueren. Zo bijvoorbeeld noteerde het aandeel Vastned Retail Belgium eind september 14% onder zijn intrinsieke waarde, ondanks de kwaliteit van zijn portefeuille. De strategie van de GVV bestaat er immers in om zijn beleggingen te concentreren in het centrum van de 4 belangrijkste steden van het land, waaronder Antwerpen en Brugge. Ondanks de e-commerce zouden deze laatstgenoemden moeten blijven profiteren van het toerisme en van de consumenten op zoek naar een « shopping experience ». Terwijl Ascencio en Retail Estates, de referentiespelers bij de retailparken, de voorbije 8 maanden een onderperformance neerzetten van respectievelijk -2% et +1%, blijven wij ervan overtuigd dat zij de komende jaren waarde zullen blijven crëeren. Vanuit een tegengestelde benadering menen wij dat ze aantrekkelijk gewaardeerd zijn.
Hoe zit het in de andere sectoren?
Tussen deze twee uitersten zit de sector van het residentieel vastgoed waarvan de gemiddelde premie de voorbije maanden eveneens stabiel geëvolueerd is, ondanks de uitzonderlijke performances van Aedifica, dat in rusthuizen gespecialiseerd is. Dit wordt voornamelijk verklaard door de kapitaalverhoging van Xior.
Tot slot is de gemiddelde premie van het kantoorvastgoed sinds het begin van het jaar eveneens gestabiliseerd rond 5%. Dit is de weerspiegeling van een situatie die lichtjes zou beginnen te verbeteren op de markt van de Belgische kantoren. De groei zal echter komen van het innovatievermogen van de GVV’s om zich aan te passen aan de voortdurend evoluerende behoeften van de huurders. Van vaste kantoren gaat het meer en meer naar flexibele oplossingen… Sommige GVV’s profiteren ruimschoots van deze tendens, waaronder Intervest Offices & Warehouses dankzij het Re-Flex-concept.
Conclusie
Hoewel de gemiddelde premie van de GVV’s nog altijd rond 30% schommelt, overtuigt het verschil tussen de performance van de logistieke spelers en die van de retailspelers ons ervan dat wij niveaus bereiken waarop het essentieel is om de fundamenten van elke GVV goed te begrijpen teneinde te vermijden dat we uitsluitend volgens een sectorenlogica denken. Dit laat toe om de ondergewaardeerde vennootschappen te identificeren, rekening houdend met de context waarin ze evolueren.
Onder impuls van Frank Vranken, onze Chief Strategist, beheren onze specialisten actief een vastgoedmandaat dat uitsluitend belegt in Belgisch beursgenoteerd vastgoed. Dat wil zeggen: in aandelen van Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (of GVV’s, voorheen vastgoedbevaks). Hiervoor selecteren onze specialisten de beste GVV’s, op het beste moment, op basis van objectieve criteria en van onze kennis van de markt.
Wenst u meer info hebben over deze interessante oplossing die stabiele dividenden, een aantrekkelijke rendement-risicoverhouding op lange termijn en een optimale diversificatie combineert? Aarzel niet om ons te contacteren. Onze experts maken graag een afspraak met u.
