« Property Tour »: bezoek aan de gebouwen van onze GVV’s

Bij Puilaetco Dewaay Private Bankers beheren onze vastgoedanalisten actief een mandaat dat hoofdzakelijk in Belgisch beursgenoteerd vastgoed belegt, dat wil zeggen in aandelen van GVV’s. Hiervoor bepaalt ons team de weging die aan elke GVV wordt gegeven, op basis van objectieve criteria en van onze kennis van de markt.

Concreet investeren deze GVV’s in alle soorten vastgoed (kantoren, logistieke magazijnen, residentieel en commercieel vastgoed). Ze gaan dus breder dan het gamma dat voor de privébelegger toegankelijk is, waardoor ze voldoende diversificatie kunnen verzekeren binnen deze activaklasse. Bovendien spreiden ze hun investeringen in de tijd om te profiteren van opportuniteiten op de verschillende markten waarop ze actief zijn.

Vorige maand hebben onze vastgoedanalisten tal van onze cliënten een namiddag meegenomen voor een bezoek aan onze GVV’s en voor een ontmoeting met hun CEO. Dit liet hen toe om een beter begrip te krijgen van de strategie, de opportuniteiten en de uitdagingen waarmee deze vennootschappen op het terrein worden geconfronteerd.

Vóór het geleide bezoek hebben onze analisten een presentatie gegeven over de sector van het Belgisch beursgenoteerd vastgoed en over de verschillende GVV’s die op het programma van de « Property Tour » stonden. De deelnemers maakten van de gelegenheid gebruik om vragen te stellen over deze markt in het algemeen en over de GVV’s in het bijzonder. Hieronder vindt u een samenvatting van onze « Property Tour ».

De eerste halte van het geleide bezoek was het magazijn dat Montea al twee jaar aan Decathlon verhuurt. Deze site van 47.000 m² is het regionale leveringscentrum voor de 45 Belgische en Nederlandse winkels van het merk en voor zijn online shop. Elke dag worden er meer dan 10.000 dozen behandeld door meer dan 500 mensen. Een deel van de site zou binnenkort trouwens gerobotiseerd moeten worden. Momenteel wil Decathlon deze technologie hoofdzakelijk gebruiken om de arbeidsomstandigheden van zijn werknemers te verbeteren, alsook de rentabiliteit van kleine goederen, zoals sneakers.

Ons bezoek liet ons toe om vast te stellen dat magazijnen, die vroeger uit vier muren en een dak van middelmatige kwaliteit bestonden, steeds meer gesofisticeerd worden. Hun modulaire inrichting laat de huurder toe om de organisatie van het gebouw aan te passen aan de evolutie van zijn noden.

Vanuit dit oogpunt wordt een nauwe en blijvende relatie tussen de huurders en de eigenaars steeds meer strategisch. De ontwikkeling van projecten, gedeeltelijk op maat, ook wel « build-to-suit » genoemd, wordt steeds belangrijker in de portefeuilles van de GVV’s die in de logistieke sector actief zijn.

Jo De Wolf, de CEO van Montea die een portefeuille van 912 miljoen euro beheert, heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt om uit te leggen dat de GVV voortaan geen genoegen meer zal nemen met de aankoop van bestaande gebouwen. In een wereld waarin de marges onder druk staan, wordt het steeds belangrijker om de winst van de ontwikkelaar te grijpen teneinde de rentabiliteit van de vastgoedprojecten te verzekeren. Zo beoogt de GVV een niveau van 6 à 6,5% bruto in Nederland en van 7 à 7,5% bruto in Frankrijk.

De 160 miljoen euro die onlangs op de markt opgehaald werd, zal trouwens voornamelijk in die zin worden geïnvesteerd. Dit houdt de aankoop in van terreinen met een ideale ligging, waarop Montea zelf magazijnen zal ontwikkelen die zo goed mogelijk beantwoorden aan de noden van haar klanten. De GVV bezit er reeds een aanzienlijk aantal. Deze toekomstige investeringen zouden grotendeels plaatsvinden in Nederland (35% van de gebouwen die momenteel in de portefeuille worden aangehouden) en in Frankrijk (16% van de huidige aangehouden gebouwen).

De Belgische markt (49% van de gebouwen die momenteel in de portefeuille worden aangehouden) is verzadigd. Eén van de gevolgen van deze strategische evolutie met betrekking tot de build-to-suit- projecten is de verlenging van de gemiddelde duur van de huurcontracten van de GVV tot ongeveer 8,5 jaar, één van de beste performances van de sector.

Bovendien geeft Montea de voorkeur aan huurcontracten met eindklanten, ofwel de merken als dusdanig, in plaats van met logistieke spelers. Deze tussenpersonen bemoeilijken de onderhandeling van akkoorden en het begrip van de noden van de eindklant.

De GVV verwacht een evolutie in de organisatie van de markt van de logistiek naar een HUB-model rond de belangrijkste luchthavens van West-Europa. Zo is de bouw van magazijnen in de buurt van de luchthavens van Luik en Brussel of van Schiphol in Nederland een ander belangrijk element voor Jo De Wolf.

Tot slot preciseerde hij dat de winst per aandeel in 2019 opnieuw met minstens 5% zou moeten stijgen, en dit ondanks de toename van het aantal aandelen in omloop als gevolg van de recente kapitaalverhoging. De stijging van het dividend per aandeel zou moeten volgen. Dit alles wordt ondersteund door de opbouw van een pijplijn met kwaliteitsinvesteringen voor de komende twee jaar.

Onze tweede halte was een commerciële site van Retail Estates in Wilrijk. De GVV houdt momenteel een portefeuille aan van 1,5 miljard euro, waarvan 75% bestaat uit retail parks.

Jan De Nys, de CEO van Retail Estates, heeft ons ter plaatse uitleg gegeven over de manier waarop hij vastgoedinvesteringen in de commerciële sector opvat. Deze sector ondergaat momenteel een transformatie ingevolge demografische en technologische ontwikkelingen. Voor Jan De Nys bestaat er geen fataliteit, hoewel hij grif toegeeft dat internet de organisatie van de markt grondig veranderd heeft. Winkels staan voortaan voortdurend en rechtstreeks in contact met leveranciers en transporteurs.

In deze context hebben voorraden geen nut meer. Ze vormen louter een kostenpost. Zo lanceren steeds meer huurders van de GVV regelmatig commerciële acties om er zeker van te zijn dat geen enkel goed naar het centraal magazijn moet worden teruggestuurd. De marges van de handelaars staan dus logischerwijs onder druk. Deze situatie dwingt hen ertoe om hun huurkosten onder controle te houden. De huurprijzen van de door Retail Estates aangeboden winkels, die gemakkelijk bereikbaar zijn door hun inplanting buiten stedelijke zones, liggen tot 10 keer lager dan in winkelcentra of stadscentra. Bovendien lijkt de kwaliteit van de ligging van een winkel steeds meer cruciaal. Ze garandeert een gezond en constant bezoekerspercentage van de fysieke sites. Een goed evenwicht tussen de verschillende handelaars die in een winkelpark aanwezig zijn, is een ander essentieel element in deze context van transformatie van de sector.

Retail Estates houdt toezicht op dit punt, aangezien de GVV vaak eigenaar is van alle units in een bepaald retail park. Jan De Nys lichtte ons toe waarom de GVV, in tegenstelling tot andere sectorgenoten zoals Ascencio, geen voorkeur heeft voor huurders uit de voedingssector. De activiteit van deze laatstgenoemden wordt immers gekenmerkt door nog lagere marges. De CEO meent dat dit weinig flexibiliteit zou laten in moeilijkere periodes. Bij Retail Estates denkt men dat de voedingssector ook een transformatie zal ondergaan, wat de visibiliteit op de evolutie van deze specifieke industrie beperkt. Volgens de GVV zou deze situatie de invoering van een essentieel element van haar strategie bemoeilijken. Dit bestaat erin om, net zoals Montea, de partner te zijn die de ontwikkeling van de activiteit van haar klanten dag na dag ondersteunt. Zo legde Jan De Nys uit dat zijn vennootschap geen budget heeft voor een verlaging van de huurprijzen, maar wel voor commerciële acties of promoties die bestemd zijn om huurders in moeilijkheden te steunen.

Opnieuw stond het belang van de relatie tussen de GVV en haar klant centraal op de derde halte van onze « Property Tour ». Jean-Paul Sols, de CEO van Intervest Offices & Warehouses, verwelkomde ons in hun Greenhouse in Antwerpen.

Dit kantoorgebouw herbergt de laatste twee concepten die ingevoerd werden om te beantwoorden aan de volop evoluerende noden van haar klanten: co-working ruimten en serviced of managed kantoren.

Dankzij co-working biedt de GVV sinds 2012 aan zelfstandigen de mogelijkheid om te beschikken over een kantoor in een gemoedelijk kader in Antwerpen, Mechelen of Diegem. Binnenkort komen daar nog nieuwe Greenhouses bij in Leuven en Gent. Voor enkele tientallen euro’s per maand geniet de klant van aangepaste diensten en infrastructuur, zoals een sportzaal, een restaurant of de mogelijkheid om deel te nemen aan activiteiten om zijn netwerk te versterken. Zodra hij « op kantoor » is, kan hij zich ten volle op zijn werk concentreren.

Het tweede luik van het aanbod dat specifiek is voor het Greenhouse-concept, is gebaseerd op het beschikbaar stellen van private werkruimtes. De grootte ervan of de duur van het huurcontract kunnen evolueren naargelang van de noden van de huurder. Zoals haar slogan « Beyond Real Estate » aangeeft, wil Intervest Offices & Warehouses de vertrouwenspartner van haar huurders zijn. De GVV biedt hen oplossingen op maat die profiteren van de bovenvermelde demografische en technologische ontwikkelingen.

Jean-Paul Sols heeft eveneens gesproken over de ambities van de vennootschap in de logistieke sector. Deze laatstgenoemde vertegenwoordigt vandaag 60% van de investeringen van Intervest Offices & Warehouses die op 867 miljoen euro gewaardeerd worden. De GVV kondigt een groei van haar portefeuille aan tot rond de drempel van 1,3 miljard euro tegen eind 2021.

Zo waren we getuige van de versnelling van de kwalitatieve uitbreiding van de portefeuille van de GVV sinds haar referentieaandeelhouder NSI zijn aandelen in 2016 verkocht. De gekapitaliseerde gemiddelde jaarlijkse groei die tot dan 2% bedroeg, komt nu uit op 19%. Deze tendens kent geen verzwakking en wordt weerspiegeld in het groeiplan. In deze context zou binnen drie jaar 70% van de activa van de GVV zich in de logistieke sector moeten situeren en de rest in de sector van het kantoorvastgoed. Tijdens deze uitleg bemerkten we hetzelfde optimisme over de logistieke sector als bij Montea. De belangrijkste groeipijlers zullen de nabijheidsactiva en de herontwikkeling van de oude site van Ford Genk zijn. Deze laatstgenoemde is bereikbaar per schip.

Eén ding is zeker: tijdens deze namiddag is duidelijk geworden dat de investeringswereld zich niet beperkt tot cijfers alleen. De bekwaamheid en de menselijke gevoeligheid blijven essentiële elementen in de vastgoedwereld. Het bewijs hiervan is de duidelijke toename van het belang van nauwe relaties tussen eigenaars en huurders.

Wij organiseren regelmatig dergelijke bezoeken aan eigendommen van GVV’s. Bent u hierin geïnteresseerd of wenst u meer informatie over ons mandaat dat voornamelijk in Belgisch beursgenoteerd vastgoed belegt? Aarzel niet om ons te contacteren  of spreek erover met uw private banker.