Kantoren
Het is de 1ste sector waarin GVV’s gecreëerd werden. Deze kantoren bevinden zich voornamelijk in Brussel en in de grote steden in België. Volgens de aanwezige CEO’s toont de duidelijk zichtbare conjunctuurverbetering in deze sector aan dat het zwaarste achter ons ligt. Ondertussen zou de vermindering van het kwaliteitsaanbod de huuractiviteit eveneens moeten ondersteunen. Dit betekent echter niet dat de eigenaars een significante stijging van de ontvangen huurgelden zullen waarnemen, maar wel dat het aan de huurders toegekende aantal maanden gratis huur geneigd is om te dalen. In België stelt men echter vast dat de huurprijzen blijven stagneren, terwijl ze in Luxemburg voortdurend stijgen, wat in het voordeel van Leasinvest speelt.
De vraag naar flexibele kantoren laat zich steeds meer voelen. Terwijl dit concept in een aantal formaten kan worden vertaald, is het duidelijk dat het beheer van dit soort kantoren intensiever is. Anderzijds geeft het aanleiding tot een stijging van de huurprijzen. Dit nieuwe concept laat meer contact tussen de huurders toe en maakt het mogelijk om te beschikken over kantoorruimten die op elk ogenblik aangepast zijn aan de werkelijke behoeften van de vennootschappen en om diensten met toegevoegde waarde aan te bieden als aanvulling op de basishuurovereenkomst. Zo bijvoorbeeld kunnen de gebruikers genieten van een wasserijdienst op hun werkplek. Op die manier kunnen ze zich ten volle op hun werk concentreren en zijn ze meer doeltreffend.
Ondanks al deze waargenomen ontwikkelingen blijft de belangrijkste bekommernis van de GVV’s de bereikbaarheid van de kantoren. De ligging van de gebouwen vertegenwoordigt dus een reële waarde.
Residentieel vastgoed
Daarnaast is er de sector van het residentieel vastgoed, die in de loop der tijd gediversifieerd is. Hij omvat huizen en appartementen, maar ook gezondheidszorginstellingen, waaronder rusthuizen, en, sinds kort, studentenkoten. Deze sector kent een sterke groei, met name dankzij de versnelde investeringen in rusthuizen. West-Europa moet het hoofd bieden aan de vergrijzing van de bevolking, terwijl het niet over de nodige infrastructuur beschikt. In deze context is er een consolidatie van deze markt aan de gang, zowel op het vlak van de operatoren als op het gebied van de vastgoedvennootschappen. In België hebben we het geluk dat er GVV’s zijn die deze materie beheersen, wat een concurrentievoordeel oplevert ten opzichte van de Europese tegenhangers. De grootste opportuniteiten situeren zich echter in het buitenland, meer bepaald in Nederland en in Duitsland, waar het grootste potentieel te vinden is. Zo bijvoorbeeld heeft Aedifica een investeringspijplijn van 100 miljoen euro, terwijl Care Property Invest van plan is om naar Nederland te diversifiëren. Ook in deze sector is diversificatie een zeer belangrijke factor, zowel op het vlak van de wetgevingen als met betrekking tot de zorgactiviteiten (ziekenhuizen, enz.). Tot slot kan het dividendrendement van de GVV’s die in de gezondheidszorg actief zijn, lager liggen. Dit wordt verklaard door de zeer grote visibiliteit op de gegenereerde cashflows, gaande van 15 tot 20 jaar, maar ook door hun groeiprofiel. Deze GVV’s zullen des te meer kapitaalwinst realiseren dankzij de kwalitatieve uitbreiding van hun portefeuille.
Logistiek
Deze sector is in volle bloei. Het is de nieuwe sector in de mode, net zoals de retail 10 jaar geleden. De groeiopportuniteiten situeren zich voornamelijk op de Belgisch-Nederlandse markt. De huurders investeren steeds meer in de gehuurde gebouwen, in vergelijking met de basiswaarde ervan, ofwel om het hoofd te bieden aan de door Europa opgelegde reglementeringen of om de conditionering van steeds specifiekere producten aan te passen (meer bepaald in de farma- en de voedingssector) of om te profiteren van de ontwikkeling van de e-commerce. Deze tendens bindt de klanten en leidt tot een verhoging van de gemiddelde duur van de huurovereenkomsten, wat gepaard gaat met een betere visibiliteit op de toekomstige cashflows. Binnen deze markt is de omgeving gunstiger in Nederland dan in België. Dit wordt voornamelijk verklaard door de kwaliteit van de infrastructuur (weg/spoor/water) en de loonkosten. Ondanks alles lijkt het opportuun om op te passen voor het mogelijke ontstaan van een zeepbel op middellange/lange termijn ingevolge een overinvestering, vooral vanwege financiële investeerders. Hoewel ze oorspronkelijk uit dezelfde familie ontstaan zijn, hebben de twee GVV’s die in deze sector gespecialiseerd zijn, WDP en Montea, lichtjes verschillende ontwikkelingsprofielen. Terwijl WDP weinig aanpassingen aan zijn portefeuille uitgevoerd heeft, heeft Montea gewerkt aan de gemiddelde kwaliteit van zijn activa door 80% van zijn oorspronkelijke investeringen te verkopen. Montea heeft het kapitaal dan geherinvesteerd in meer rendabele activa die toelieten om waarde te creëren. Bovendien zijn WDP en Montea het erover eens dat een combinatie van hun portefeuille zin zou hebben vanuit strategisch oogpunt.
Commercieel vastgoed
De vierde aanwezige sector was die van het commercieel vastgoed. Uit het debat is nogmaals naar voren gekomen dat één van de essentiële elementen van de strategie van de GVV’s de samenstelling van een kwaliteitsportefeuille tegen een goede prijs is. De kwaliteit van het gebouw en vooral van de ligging van het actief zijn strategisch. Dit kernpunt heeft verschillende gevolgen. In de eerste plaats beïnvloedt het de geografische blootstelling van de portefeuilles, wat sommige GVV’s ertoe brengt om te profiteren van waardecreatie-opportuniteiten in andere landen dan België. Vervolgens zullen de huurprijzen die de vennootschap kan vragen en de stijging ervan hoger zijn. De laatste resultatenpublicaties hebben trouwens aangetoond dat het de enige sector was die momenteel een kleine indexering van de huurprijzen kende, en dit voornamelijk bij de retailparken. Bovendien is het belangrijk om de huurprijzen aan te passen aan elk soort huurder, gekenmerkt door een verschillend margeprofiel naargelang van zijn activiteit. De kwaliteit van de « mix » van huurders is een ander element dat in aanmerking moet worden genomen. Hoe hoger de kwaliteit van een actief, hoe groter en gediversifieerder de vraag naar een ruimte zal zijn. Het is dan gemakkelijk om een complementair aanbod van winkels op een site te creëren. Het vermogen van de GVV om het hoofd te bieden aan de ontwikkeling van de e-commerce zal uiteraard eveneens verbeteren. De GVV zal immers in staat zijn om de meest proactieve huurders te kiezen teneinde te profiteren van de opkomst van dit nieuwe verkoopkanaal dat complementair is met dat van de retailparken, shoppingcentra en winkels in het stadscentrum. Uit het debat tussen de CEO’s van de GVV’s gespecialiseerd in commercieel vastgoed is eveneens gebleken hoezeer de e-commerce de hele structuur van de commerciële sector verandert. Zo bijvoorbeeld lijkt het aantal noodzakelijke verkopers af te nemen, evenals de gemiddelde grootte van de winkels. De klanten worden veeleisender... Toch zullen de fysieke winkels niet verdwijnen. De klant heeft nood aan menselijk contact en wil de goederen eerst kunnen aanraken alvorens ze te kopen. Kortom, hij heeft « fun shopping »-momenten nodig. Het komt er dus op aan om de juiste opportuniteiten te grijpen.
Puilaetco Dewaay Private Bankers is zich bewust van de rijkdom van de GVV-markt die duidelijk tot uiting gekomen is in deze editie van « Meet the Manager ». Daarom heeft ze een mandaat gecreëerd dat specifiek hierop gericht is. Het gaat om een instrument dat volkomen geschikt is om op gediversifieerde wijze in de GVV’s te beleggen, waarbij men geniet van de expertise van de bank in dit domein. Aarzel niet om uw private banker te contacteren voor meer informatie hierover.
