"Sinds de lancering van het GVV-mandaat van Puilaetco in 2014 bedroeg het gemiddelde rendement 3,6%. Ook vandaag blijven we mikken op een gemiddeld jaarlijks rendement tussen 3% en 5% na belastingen en andere kosten op middellange termijn, aangezien de fundamenten van het herstel solide blijven", aldus de vastgoedexperts van Puilaetco, Marc Eeckhout, Senior Portfolio Manager, en Marie-Charlotte Vasseur, Senior Investment Advisor.
Zoals vele sectoren is ook de vastgoedsector de afgelopen twee jaar niet gespaard gebleven door de economische conjunctuur. Dominique Moerenhout, CEO van de European Public Real Estate Association (EPRA) en gastspreker op ons Meet the Manager-evenement, vertelde ons dat de Belgische GVV's in 2022 aanzienlijke beursverliezen geleden hebben, maar dat ze relatief goed standgehouden hebben in vergelijking met de Europese vastgoedaandelen.
"In vergelijking met andere Europese landen zijn de GVV's door de band zeer gediversifieerd en velen ervan breiden uit naar het buitenland, wat verklaart waarom het rendement van het GVV-mandaat van Puilaetco veel minder gedaald is (-23% op 30 september) dan het Europese gemiddelde voor de sector van het beursgenoteerde vastgoed (-40%)", aldus Dominique Moerenhout.
De aandelenkoersen weerspiegelen momenteel niet de sterke fundamenten van de GVV's. Hun derdekwartaalresultaten zijn uitstekend, met een hoge bezettingsgraad, geïndexeerde huurgelden die de hogere kosten compenseren en toekomstplannen die rekening houden met ESG-uitdagingen.
Voor aandeelhouders betekent het statuut van GVV dat ze 80% van hun winst uitkeren. De volgende dividenden, die in 2023 worden uitgekeerd, zijn reeds vastgesteld en in de meeste gevallen vrij aantrekkelijk: meer dan 8% bruto voor Wereldhave Belgium en Qrf bijvoorbeeld.
Om dieper in te gaan op de veerkracht van de GVV's en hun uitdagingen, konden de deelnemers in vier thematische workshops hun vragen stellen aan de aanwezige CEO's.
Waarom willen Belgische GVV's internationaal uitbreiden? Wat is hun potentieel voor internationale ontwikkeling? Zijn de rendementsvooruitzichten voldoende? Wat zijn de hinderpalen? Deze vragen werden besproken met Jo De Wolf, CEO van Montea, en Sandra Aznar, Head of IR and Business Development bij Xior.
"Om de groei van de portefeuille van Xior, gespecialiseerd in studentenhuisvesting, te bestendigen, moesten we nieuwe markten aanboren en wilden we een positie innemen in markten die minder matuur waren dan België", legt Sandra Aznar uit. "Dankzij deze benadering kunnen we de risico's per land beter spreiden. Daarom hebben wij onlangs een aanzienlijke portefeuille studentenwoningen in Spanje verworven.”
Zoals bekend, zijn Belgische beleggers tuk op vastgoed. "In de nasleep van de crisissen is de Belg sneller belangstelling gaan tonen voor vastgoed dan onze buurlanden", bevestigt Jo De Wolf. "Daardoor heeft Montea, waarvan de kernactiviteit logistiek is, bepaalde kansen kunnen grijpen, bijvoorbeeld in Frankrijk en Nederland, toen die markten nog terughoudend waren. Het is geen toeval dat de GVV's na de crisis van 2008 zijn gegroeid: onze balansen zijn voldoende gezond om onze overnamestrategie aan het einde van de crisisperiode te hervatten. Dit is een aanzienlijk voordeel als we markten buiten onze landsgrenzen gaan exploreren.”
Zijn cultuurverschillen tussen landen een hinderpaal voor expansie?
Voor Xior is dit geen belemmering, zolang de GVV een managementstijl hanteert die steunt op inzichten in de finesses van de lokale markt. De Spaanse markt voor studentenhuisvesting verschilt totaal van die in België: wij leunen dichter aan bij het concept van full-service huisvesting, met maaltijden en linnenservice inbegrepen.
"Alvorens zich aan het buitenland te wagen, moet men zich bewust zijn van het bijzonder aantrekkelijke fiscale regime voor GVV's in België ", merkt Montea op, "want in Europa zien we vooral een algemene toename van de fiscale druk op bedrijven. We moeten ook rekening houden met het beheer van de wisselkoersen met landen buiten de eurozone. In dit verband heeft een internationale groeistrategie alleen zin als de markt een hoger rendement biedt dan in eigen land.”
Remmen stijgende rentevoeten de internationale expansie af?
"Na de recente overname van Student Properties Spain SOCIMI overwegen wij in de nabije toekomst geen verdere buitenlandse transacties. De prioriteit is om het potentieel van de huidige portefeuille verder te vergroten", aldus Xior.
"Stijgende rentevoeten verminderen de spread aanzienlijk en daarom moeten we effectief inzetten op het optimaliseren van het rendement van onze portefeuille zolang de rente hoog blijft. Op zich is dat geen probleem, want onze leningen zijn gedekt en we hebben de gronden om nieuwe projecten te ontwikkelen," besluit Montea.
Het thema circulair vastgoed werd besproken door Stefan Gielens, CEO van Aedifica, Marc Brisack, CEO van Inclusio, Gunther Gielen, CEO van Intervest Offices & Warehouses, en William Vanmoerkerke, CEO van Qrf.
Het lineaire model van "ontginnen- produceren-consumeren-weggooien" evolueert, zowel in de vastgoedsector als in andere sectoren, naar een circulaire economie waarin ecodesign (vooraf nadenken over hoe de milieueffecten kunnen worden geminimaliseerd), hergebruik, herbestemming en recyclage worden geïntegreerd.
Door rekening te houden met gemengd gebruik kan ook de levensduur van gebouwen worden verlengd door ze af te stemmen op veranderende behoeften.
Tenslotte moet bij de werkzaamheden beter rekening worden gehouden met klimaat- en energievraagstukken, zodat de gebruikers van het gebouw energie kunnen besparen.
Bij Inclusio worden bijvoorbeeld oude, leegstaande kantoorgebouwen omgebouwd tot betaalbare woningen: "Zo verlengen we de levensduur van gebouwen in plaats van ze te slopen. Bij renovaties zoeken we naar het juiste evenwicht tussen energieverbetering en kosten, om huurprijzen onder de marktprijs aan te bieden, maar met langlopende huurcontracten die onze inkomsten veiligstellen," legt Marc Brisack uit.
Bij Aedifica, waarvan de vastgoedportefeuille voor 86% uit woonzorgcentra en rusthuizen bestaat, ligt de nadruk momenteel op de vermindering van het energieverbruik van de gebouwen met een onmiddellijk effect. "De koolstoftaksen die op stapel staan, zullen een grote impact hebben. Daar moeten we op voorbereid zijn. Wij willen een netto-nulkoolstofuitstoot bereiken tegen 2050. In een tweede fase zullen we de circulariteit aanpakken. Hiervoor moeten de materialen worden geïdentificeerd", zegt Stefan Gielens.
"Zodra de materialen een paspoort hebben, zoals in Nederland al het geval is, zijn ze niet langer gewoon afval. Zo hebben we een volledige inventaris van een nieuw gebouw en weten we wat recupereerbaar is", zegt William Vanmoerkerke, die ESG-normen oplegt aan de huurders van Qrf, de GVV die eigenaar is van winkels in het stadscentrum en vrijetijdsvastgoed.
"Wij verbruiken 100% groene stroom en proberen zelfvoorzienend te zijn in de energieproductie. Tegen eind 2022 willen we 80% van ons logistiek vastgoed uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties en we installeren slimme meters om het verbruik van al onze panden te controleren," zegt Gunther Gielen.
Wat doet hen dromen? Een techniek die hen autonoom zou maken inzake energieproductie.
Het thema New way of working, New way of living werd toegelicht door Vincent Querton, CEO van Ascencio, Jean-Pierre Hanin, CEO van Cofinimmo, Sven Janssens, CEO van Home Invest Belgium, en Nicolas Beaussillon, CEO van Wereldhave Belgium.
Eenoudergezinnen, telewerken, coworking, bepaalde leeftijdsgroepen die in de stad willen wonen, maar met een terras of tuin... de levens- en werkpatronen zijn de laatste jaren bijzonder snel veranderd.
Hoe zit het met coliving? Voor Sven Janssens, die goed geplaatst is om deze vraag te beantwoorden omdat HIB gespecialiseerd is in residentieel vastgoed, is dit een niche en geen trend. "Coliving is meestal populair bij jonge stedelijke werknemers die enkele maanden ergens verblijven. Je moet het heel anders beheren dan huurders in een hoofdverblijfplaats die gemiddeld 3,5 jaar blijven. Anderzijds zien we de opmars van spontane cohousing, bijvoorbeeld tussen vrienden. Dit is een fundamentele trend waarmee wij rekening houden bij het ontwerp van onze nieuwe gebouwen: gezien de stijging van de prijs per m³ bieden wij kleinere appartementen aan, maar met buitenruimte en nuttige gemeenschappelijke ruimtes, zoals een wasruimte, een polyvalente ruimte, een coworkingruimte, een leveringspunt voor pakketten, enz.
Bij coworking "stappen we over van product naar dienst". Het is een heel andere activiteit dan kantoorvastgoed - dat we bij Cofinimmo drastisch hebben afgebouwd ten voordele van zorgvastgoed, dat vandaag 69% van onze portefeuille vertegenwoordigt", aldus Jean-Pierre Hanin.
Door de veranderende mobiliteit moeten we ons ook afvragen waar we elektrische voertuigen gaan parkeren en opladen. Er zijn nog maar weinig laadpalen en ondergronds parkeren levert veiligheidsproblemen op: er zijn geschikte laadpalen nodig, die niet altijd gemakkelijk in bestaande gebouwen kunnen worden geïnstalleerd om het risico van een explosie bij brand te vermijden. Wat dit probleem betreft, hebben de supermarkten en winkelcentra van Wereldhave en Ascencio het voordeel dat zij over buitenparkeerplaatsen beschikken om deze laadpalen te plaatsen. "Bovendien zorgen we ervoor dat onze sites bereikbaar zijn met het openbaar vervoer", zegt Nicolas Beaussillon.
Moeten beleggers in beursgenoteerd vastgoed zich zorgen maken over de stijgende rente? Dit onderwerp werd besproken door Kara De Smet, CFO van Retail Estates, Sven Bosman, Managing Director van Vastned Belgium, en Mickael Van den Hauwe, CFO van WDP.
Kan de sterke stijging van de rente het financieringsmodel van gereglementeerde vastgoedvennootschappen ondermijnen? Er werd levendig gedebatteerd over vier vragen.
Is groei nog mogelijk in een context waarin de kloof tussen rendement en financieringskosten aanzienlijk is verkleind?
Hoewel het waar is dat de vastgoedsector traditioneel gevoelig is voor de evolutie van de rente, moet deze stelling worden geanalyseerd in het licht van de bijzondere context waarin GVV's opereren. De deelnemers aan het debat verklaren duidelijk dat de blootstelling aan het renterisico aanzienlijk is verminderd door langetermijnafdekkingsstrategieën voor leningen uit het verleden. Bovendien maken alternatieve instrumenten voor snelle kapitaalverhogingen bij institutionele beleggers financiering mogelijk zonder de schuldgraad op de balans te verhogen.
De spreads blijven op heel redelijke niveaus dankzij het huurindexeringsmechanisme, dat vooral in commercieel vastgoed gebruikelijk is.
Tenslotte aarzelen de GVV's niet om arbitrages uit te voeren om hun groei te financieren: afhankelijk van de mogelijkheden kunnen zij bepaalde oude gebouwen doorverkopen om het nodige geld te genereren voor nieuwe aankopen.
Hoe is de winkelvastgoedsector gewapend om het risico van wanbetaling op te vangen als de economie in een recessie belandt?
De GVV's beschikken over een belangrijk wapen: de automatische indexering van de huurprijzen in België. Bij handelshuur helpt dit om de inkomsten op een bepaald niveau te houden, omdat het zich richt op de bestaande portefeuille. In dat opzicht benadrukken de vertegenwoordigers van de GVV's dat de groei van de portefeuille geen doel op zich is. In plaats daarvan richten zij zich op rendement en dividendgroei.
Groei moet niet enkel bekeken worden door de bril van nieuwe overnames, maar veeleer in de zin van opwaardering van de huidige portefeuille. Hiervoor bestaan talrijke instrumenten: de huurindexering natuurlijk, maar ook renovaties of verbeteringen van de energieprestaties van gebouwen.
Hoe kan de portefeuille het best worden beheerd wanneer de rendementen geen gelijke tred houden met de stijgende rente?
De deelnemers waren unaniem: het is de kwaliteit van het management die het verschil maakt. Elke overnamemogelijkheid moet daarom zorgvuldig worden bekeken om het risico te vermijden dat het rendement door hoge financieringskosten wordt aangetast. Bovendien is er de laatste jaren sterk ingezet op balansbeheer. Doelstelling? De nettoschuld/EBITDA-ratio (die meet in hoeverre het bedrijf in staat is om terug te betalen met het geld dat haar activiteiten opleveren) stabiliseren. Deze strategie houdt de balansen zeer liquide en vermindert zo de blootstelling aan de waardeschommelingen van de activa.
Is er bij een aanhoudende inflatie een risico dat de huurindexering ervoor zorgt dat veel huurders hun contract gaan opzeggen, wat weegt op de inkomsten van de GVV's?
Het beeld van winkelstraten met leegstaande handelspanden staat in contrast met een andere realiteit: de uitstekende kwaliteit van de commerciële portefeuilles van de GVV's. Met een bezettingsgraad van 98% of 99% benadrukken de GVV's die in ons discussiepanel vertegenwoordigd zijn, hun "Sustainable Rent"-aanpak: door de beste locaties aan huurders aan te bieden, hebben de GVV's hun expertise kunnen aantonen en hun klanten op lange termijn kunnen behouden.
Een steeds populairder evenement
Puilaetco's Meet the Manager krijgt steeds meer succes: 140 cliënten, beleggers, vastgoedexperts, financiële adviseurs en niet minder dan een dozijn CEO's van de belangrijkste Belgische Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV's) kwamen op 25 oktober 2022 samen.
Bedankt aan alle deelnemers voor de gezellige sfeer en de boeiende dialogen en tot volgend jaar!
Dit document is bedoeld als marketingmateriaal. Dit document werd opgesteld door Puilaetco, a Quintet Private Bank (Europe) S.A. branch ("Puilaetco"), met kantoor gevestigd te Herrmann-Debrouxlaan 46, 1160 Brussel (ingeschreven in de KBO onder het nummer 0755.503.702). Puilaetco staat onder toezicht van de ECB en CSSF en onder beperkt toezicht van FSMA en de NBB. Quintet Private Bank (Europe) S.A. is statutair gevestigd te Groothertogdom Luxemburg.
We hebben geen rekening gehouden met de persoonlijke situatie, noch met de beleggingsdoelstellingen en de financiële situatie van de bestemmeling(en) en. Het document is geen en mag niet worden beschouwd als aanbod of verzoek tot aan- of verkoop of als beleggings-, juridisch of fiscaal advies. Bijgevolg raden wij de cliënten ten zeerste aan om hun adviseurs te contacteren alvorens een fiscale of beleggingsbeslissing te nemen op basis van de informatie in dit document. Puilaetco en haar werknemers kunnen niet aansprakelijk worden gehouden voor verlies of schade die voortvloeit uit het gebruik van (een deel van) dit document.
De informatie in het document werd verkregen van betrouwbaar geachte bronnen, maar het is echter onmogelijk om de nauwkeurigheid of de volledigheid ervan te garanderen.
Resultaten uit het verleden/De prognoses bieden geen betrouwbare indicator voor de toekomst. De waarde van effecten kan onderhevig zijn aan wijzigingen en kan bijgevolg niet worden gegarandeerd.
De uitgedrukte meningen kunnen op elk ogenblik zonder kennisgeving worden gewijzigd en kunnen verschillen van andere standpunten uitgedrukt in andere documenten. De presentatie omvat zowel deze tekst als de eventuele voordracht daarvan inclusief mogelijk aanvullende opmerkingen. Bij eventuele tegenstrijdigheden geldt de informatie uit dit document.
Puilaetco is houder van alle intellectuele eigendomsrechten op de inhoud van dit document, tenzij uitdrukkelijk anders is aangegeven. Het is niet toegestaan om de inhoud van dit document geheel of gedeeltelijk, op welke wijze dan ook, te vermenigvuldigen of verder te verspreiden zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Puilaetco. In de privacyverklaring op onze website staat hoe wij met uw gegevens omgaan (https://www.puilaetco.be/nl-be/respect-de-votre-vie-privee).
