DE NAOORLOGSE PERIODE
Na de Tweede Wereldoorlog, tijdens de heropbouw van België, kende ons land een zodanig buitengewone economische bloei dat men zelfs sprak van het « Belgische mirakel ». Tijdens deze periode deden nieuwe bouwtechnieken en juridische praktijken inzake de commercialisering van vastgoed hun intrede.
Onder impuls van een toenemende vraag trektde bouwsectorappartementsgebouwen op, stijgt het aantal verkavelingen, bieden bouwondernemingen geïndustrialiseerde woningen aan en verkopen ze « op plan » en « sleutel op de deur » aan de hand van een overeenkomst die ze opgesteld hebben.
De kandidaat-koper, die heel vaak op zoek is naar een woning voor de rest van zijn leven en weinig kennis heeft van de ingevoerde juridische subtiliteiten, sluit een verbintenis met een goed geadviseerde professional die tracht om min of meer van zijn aansprakelijkheid te worden vrijgesteld. Vanaf het einde van de jaren 1950 maken verschillende spelers uit de vastgoedwereld zich druk over deze situatie en lanceren ze initiatieven met als doel om de kandidaat- koper te beschermen en te informeren.
Het faillissement van verschillende promotoren, waaronder het opzienbarende faillissement van het bedrijf ETRIMO in 1970, en de impact ervan op de spaarcenten van talrijke gezinnen leiden uiteindelijk tot de wet van 9 juli 1971 « tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen », die eveneens de « wet Breyne » genoemd wordt, naar de naam van haar bezieler, de toenmalige Minister van het Gezin en van de Huisvesting, Gustaaf Breyne.
DE FILOSOFIE
In tegenstelling tot wat uit de officiële benaming van de wet zou kunnen worden opgemaakt, bevat de wet Breyne geen regels die eigen zijn aan de woningbouw. Het is een beschermingswet die bedoeld is om bepaalde werkwijzen een halt toe te roepen.
Haar krachtlijnen zijn 1) de verplichte kwalificatie van de overeenkomst die de toekomstige eigenaar aan de promotor bindt, als een verkoop- of aannemingsovereenkomst, 2) een verhoogde bescherming van de koper en 3) een uitgebreide informatieplicht.
WELKE OVEREENKOMST?
Om zich niet te laten voorbijsteken door de creativiteit van de juristen, heeft de wetgever, in plaats te trachten de overeenkomsten te benoemen die aan de bepalingen van de wet moeten worden onderworpen, ze geïdentificeerd volgens hun doel.
Aldus is de wet Breyne van toepassing op 1) iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement of op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, 2) mits het onroerend goed tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd is en 3) de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.
Er is zelfs voorzien dat de wet Breyne, op bepaalde voorwaarden, moet worden nageleefd wanneer de overeenkomst betrekking heeft op de verbouwing of de uitbreiding van een bestaand huis of appartement.
De hoedanigheid van de partijen is dus van weinig belang1: de overeenkomst die hen bindt, zal bepalend zijn voor de toepassing van de wet Breyne. Een koper-vennootschap of een niet-professionele verkoper zal evenzeer door de wet beschermd of verplicht zijn dan een particulier of een promotor die te goeder naam en faam bekendstaat.
Ongeacht de aangenomen rechtsstructuur, als het doel van de operatie overeenstemt met het bij wet beschreven doel, gaat het om een verkoop- of aannemingsovereenkomst. Om die reden moeten de « reserveringsovereenkomsten » die sommigepromotorendoorkandidaat-kopers laten ondertekenen vóór het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst van een te bouwen gebouw, op straffe van nietigheid, beantwoorden aan de voorschriften van de wet. Deze « reserveringsovereenkomsten » zijn immers verkoop- of aankoopbeloftes.
Anderzijds, indien er aan de koper of aan de opdrachtgever geen enkele betaling gevraagd wordt vóór de voltooiing van het gebouw, moet de operatie niet verplicht beantwoorden aan de voorschriften van de wet.
Evenzo, indien de overeenkomst een onvoltooid goed of een gesloten ruwbouw overdraagt, stipulerend dat de verkoper, promotor of aannemer niet meer gehouden is tot enige prestatie na de ondertekening ervan, omdat de kandidaat-eigenaar of de opdrachtgever de werken zelf of met een andere aannemer zal beëindigen, is de wet niet van toepassing.
WELKE BESCHERMING?
De door de wet geregelde bescherming manifesteert zich tijdens verschillende stadia van de operatie.
In de eerste plaats legt de wet een termijn van 15 dagen op tussen de communicatie van de informatie die ze verplicht maakt en het sluiten van de overeenkomst. Deze termijn moet de kandidaat-eigenaar toelaten om grondig na te denken en niet te beslissen onder al te veel druk.
Ten tweede mag er geen enkele betaling worden gevraagd of aanvaard vóór de ondertekening van de overeenkomst en op het ogenblik dat de overeenkomst gesloten wordt, mag het eventuele voorschot niet meer dan 5% van de totale prijs bedragen.
De betaling van het resterende bedrag gebeurt in schijven naargelang van de vordering van de werken en, in geval van een verkoop, niet vóór de ondertekening van de authentieke akte.
Als het om een verkoop gaat, terwijl de eigendom gewoonlijk aan de koper wordt overgedragen op het ogenblik van de ondertekening van de authentieke akte, in het kader van de wet Breyne, gebeurt de eigendomsoverdracht van de grond en van de reeds opgerichte constructies vanaf de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
De eigendomsoverdracht van de nog op te richten constructies krachtens de verkoop- of aannemingsovereenkomst gebeurt naargelang van hun verankering in de grond of in het gebouw.
De betaling in schijven en de onmiddellijke eigendomsoverdracht verminderen de blootstelling van de toekomstige eigenaar aan de risico’s van een faillissement van de verkoper of de aannemer.
In dit opzicht is de belangrijkste innovatie van de wet Breyne de verplichting voor de promotor om een financiële waarborg te stellen met het oog op de voltooiing van de werken indien hij failliet zou gaan. Deze waarborg die moet worden gevestigd volgens de door de wet opgelegde wijzen, zal in geval van faillissement dienen om het gebouw te voltooien of, in bepaalde gevallen, om de koper of de opdrachtgever terug te betalen indien hij de overeenkomst zou opzeggen.
Nog steeds vanuit de gedachte om de koper of de opdrachtgever te beschermen, gebeurt de overdracht van de risico’s, dat wil zeggen het moment vanaf wanneer het verlies van het goed de zaak van de eigenaar wordt, bij de levering van de voltooide constructies, i.e. bij de voorlopige oplevering.
Tot dan valt elk verlies van het gebouw onder de aansprakelijkheid van de verkoper, promotor of aannemer, terwijl de koper of de opdrachtgever nochtans al eigenaar van de constructies is.
We vermelden nog dat de tienjarige aansprakelijkheid van architecten en aannemers krachtens het Burgerlijk Wetboek, wordt uitgebreid tot de verkoper.
WELKE INFORMATIE?
Voordewetgeverbestaatergeentwijfeldateen volledige en correcte informatieverstrekking eveneens bijdraagt aan de bescherming van de toekomstige eigenaar.
Hij heeft er dus voor gezorgd, wij hebben het gezien, dat deze informatieverstrekking aan het sluiten van de overeenkomst voorafgaat en hij heeft de minimale inhoud ervan gedefinieerd.
Van de gegevens die de overeenkomstverplicht moet bevatten, vermelden wij de volgende:
Tot slot, om de toekomstige eigenaar in te lichten over zijn rechten legt de wet Breyne op dat twee van haar artikelen integraal worden overgenomen in de overeenkomst. Het eerste vermeldt de informatie en documenten die de promotor moet verstrekken en het tweede licht de financiële waarborg toe die de promotor moet stellen. De wet Breyne is wellicht geen perfecte oplossing. Ze heefttrouwens aleen wijziging ondergaan en er worden regelmatig aanpassingssuggesties uitgebracht. Ze vormt echter de eerste verdedigingslinie van de koper of de opdrachtgever van een woning in aanbouw, voor zover men erover waakt dat ze goed wordt nageleefd.
