Op basis van de prijsevolutie kunnen we stellen dat fysiek vastgoed de laatste jaren een goede belegging is geweest. Er zijn echter ook nadelen verbonden aan een dergelijke investering: het is erg kapitaalintensief, want je hebt al snel met heel grote bedragen te maken en het is arbeidsintensief, want de opvolging en het onderhoud kunnen veeleisend zijn. Wie heeft er als eigenaar van fysiek vastgoed nog geen telefoontje van zijn huurder gekregen om zich te beklagen over een lekkende kraan of ruziënde buren?
Dergelijke ongemakken kunnen nochtans vermeden worden door vastgoedbeleggers. De Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV’s) kunnen een uitweg bieden. Het gaat om beursgenoteerde bedrijven die uitsluitend in vastgoed beleggen en die strikt onderworpen zijn aan strenge wettelijke bepalingen. Vooreerst zijn de investeringen gediversifieerd, waardoor er niet in één enkel goed wordt geïnvesteerd. Vervolgens moeten deze beursgenoteerde bedrijven ervoor zorgen dat minstens 30% van het kapitaal vrij verhandelbaar is. Verder dienen deze GVV’s minstens 80% van hun winsten uit te keren in de vorm van dividenden. Het zijn dus notoire dividendaandelen. Ook moeten zij hun schuldgraad beperken tot maximum 65% van hun vastgoedportefeuille. Dit is een maatregel die het risico van wanbetaling aanzienlijk beperkt. Tot slot wordt hun vastgoedportefeuille op kwartaalbasis gewaardeerd, opdat de belegger kan inschatten wat de netto-actiefwaarde van een GVV in werkelijkheid is.
Het is vooral interessant om eens te kijken welk van de twee, GVV’s versus fysiek vastgoed, de beste prestatie heeft neergezet doorheen de tijd. Bij de Federale Overheidsdienst Financiën vinden we een overzicht van de prijzen gelinkt aan verkopen van residentieel vastgoed over de periode januari 2004 tot januari 2015. Daaruit blijkt dat er voor woonhuizen, appartementen en villa’s gemiddeld een jaarlijkse prijsstijging van 3,6% was. Indien we over precies dezelfde periode de jaarlijkse opbrengst van de GVV’s beschouwen, bekomen we 7,3% inclusief dividenden, of een verschil van 3,7% in het voordeel van de GVV’s.
Eerlijkheidshalve dient te worden gezegd dat er met betrekking tot de opbrengst van fysiek vastgoed geen rekening werd gehouden met de evolutie van de huurprijs en dus met de inkomsten uit huur. De cijfers voor het Brusselse Gewest (Ipsos- enquête 4/2014) wijzen op een gemiddelde groei van 2,6% per jaar over de periode 2003-2013. Indien we deze groei voor heel België zouden nemen en dus bijtellen bij de 3,6%, blijft er nog steeds een voordeel van 1,1% voor de GVV’s. Het is wel zo dat er voor de berekening van beide uitkomsten geen rekening werd gehouden met het belastingeffect, noch met de kosten van het onderhoud van fysiek vastgoed.
Beursgenoteerd vastgoed komt dus als winnaar uit de vergelijking. Dit heeft ook te maken met het feit dat de investeringshorizon van de GVV’s niet enkel residentieel vastgoed betreft. De GVV’s onderscheiden zich in 4 subsectoren: commercieel vastgoed, logistiek vastgoed, kantoren en residentieel vastgoed. Onder deze laatste categorie worden er, naast appartementen,ookrusthuizen,serviceflats en studentenkoten weerhouden. Alles bij elkaar heeft men, omwille van de grotere diversificatie, een mooie spreiding die extra bescherming en vooral ook groei biedt. De vergrijzingsproblematiek levert een significante bijdrage aan de zeer grote groei in het segment van de verzorging waartoe de rusthuizen behoren. Via de GVV’s kunnen beleggers hier dus een graantje van meepikken.
Zoals eerder gesteld, zijn de GVV’s sterke dividendbetalers. Ze zijn daartoe reglementair verplicht. Vandaag bedraagt hun brutodividendrendement zo’n 5%. Dat is een heel verschil met wat de kwaliteitsobligaties ons kunnen bieden. Daarenboven is het verschil tussen het obligatierendement en het dividendrendement historisch gezien zelden zo hoog geweest. Het dividendrendement is trouwens vrij stabiel doorheen de tijd. De reden hiervoor ligt in het feit dat de GVV’s gemiddeld een hoge bezettingsgraad van hun gebouwen hebben. Er is dus weinig leegstand. Daarmee onderscheiden de GVV’s zich enigszins van de andere Europese vastgoedbedrijven met een gelijkaardig statuut.
Maar opgelet, hoewel de effecten van GVV’s minder volatiel zijn dan andere activaklassen, blijven ze beursgenoteerd en dus gevoelig voor de gezondheid van de beurzen en de vastgoedmarkt, alsook voor de rente. Hieruit resulteert een premie of een décote ten opzichte van de intrinsieke waarde van het aandeel.
Binnen onze nieuweGVV-beleggingsoplossing, die mogelijk is in het kader van discretionair beheer (vanaf één miljoen euro), is het de bedoeling om hoofdzakelijk, quasi uitsluitend, op de Belgische GVV’s te focussen. Er is wel een mogelijkheid, aangezien dit vooral een rendementsportefeuille is, om interessante obligaties van Europese vastgoedbedrijven op te nemen. Verder kunnen er binnen deze oplossing ook posities worden genomen in passieve en actieve fondsen van Europees vastgoed of indexen, met als doel om onze blootstelling aan het potentieel van de markt te verhogen of bescherming te kopen voor eventuele correcties. De liquide middelen in de portefeuille mogen op lange termijn gemiddeld niet boven de 10% uitstijgen.
De cash kan wel tijdelijk worden aangehouden met het oog op een deelname aan kapitaaloperaties die de sector van de GVV’s kenmerken. Omwille van de beperking van schulden versus activa op de balans, dienen de GVV’s regelmatig hun kapitaal te verhogen met het oog op investeringen. Het is precies hier dat er opportuniteiten kunnen ontstaan, omdat de nieuwe aandelen vaak met een kleine korting aan de markt worden voorgesteld. Dergelijke opportuniteiten grijpen we graag aan in het kader van deze nieuwe beleggingsoplossing. Ze zorgen immers voor extra return.
Het moge duidelijk zijn dat de GVV-beleggingsoplossing een aantrekkelijk alternatief vormt voor de belegger met interesse in vastgoed. Men vermijdt de last van fysiek vastgoed en de rendementen moeten absoluut niet onderdoen, en dit terwijl men zijn investeringshorizon gevoelig uitbreidt naar andere interessante groeiverhalen. Onze nauwe contacten met het management van de verschillende GVV’s, via bedrijfsbezoeken en meetings, zorgen ervoor dat we de juiste keuze maken uit het aanbod van GVV’s.
In vastgoed beleggen via Belgische GVV’s was nog nooit zo gemakkelijk.
Indien u meer informatie hierover wenst, aarzel niet om uw private banker te contacteren.
