|
U zou misschien verwachten dat de wereldwijde schuldenberg, na jaren van een bovengemiddelde economische groei, gedaald is, maar niets is minder waar.
Aan het einde van het eerste kwartaal van 2018 stond de wereldwijde schuldenberg – van bedrijven, overheden, financiële instellingen en gezinnen – op een nieuw historisch recordniveau van USD 247. 000 miljard, ofwel bijna 320% van het wereldwijde bruto binnenlands product (bbp).
In de VS loopt de overheidsschuld in snel tempo op door de buitensporige uitgaven van president Trump. In Europa hebben de overheden evenmin geprofiteerd van een sterkere groei en lagere rentes om hun schuldenlast te verminderen. En in de opkomende landen blijft de schuldpositie van landen zoals China en Argentinië een reële zorg voor de beleggers.
Daarom is de vrees niet ongegrond dat sommige overheden binnenkort niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of dat zij hun schulden via een hogere inflatie proberen uit te hollen. |
|
Vandaag voelen de beleggers zich daarom aangetrokken tot tastbare beleggingen die een voorspelbare kasstroom bieden. En dan nog liefst inflatiebestendige tastbare beleggingen. Vastgoed is zo’n beleggingscategorie waarin de beleggers ook nog eens uit allerlei varianten kunnen kiezen.
Beleggers kunnen hun geld in fysiek vastgoed steken of ‘papieren’ vastgoed kopen via zogenaamde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s). Dat zijn gereguleerde ondernemingen die inkomstengenererend vastgoed bezitten, exploiteren en/of financieren, van woningen en kantoren tot bosbouwpercelen en tolwegen.
Beleggers hebben gewoonlijk de meeste interesse in residentieel vastgoed, vooral als zij ‘bakstenen’ willen bezitten. Tijdens de subprimecrisis – toen de zeepbel op de wereldwijde huizenmarkt op spectaculaire wijze uiteenspatte – werd de wereld er echter aan herinnerd dat zelfs zulke ‘traditionele’ vastgoedbeleggers voorzichtiger moesten zijn.
Het mantra van vastgoedmakelaars is waarschijnlijk overal hetzelfde: “locatie, locatie, locatie”, maar op de vastgoedmarkt spelen nog andere belangrijke aspecten. De vraag- en aanboddynamiek, de rente-evolutie, het belastingbeleid, de nationale en lokale regelgeving en nog veel meer criteria geven vorm aan een markt die onvermijdelijk cyclisch is.
|
|
De vastgoedmarkt heeft een groot aandeel in vrijwel elke economie en drukt via de markt van de hypothecaire leningen haar stempel op de balansen van commerciële banken. Daarom houden toezichthouders en centrale banken deze markt goed in de gaten. Om oververhitting te voorkomen, worden de financiële condities indien nodig aangescherpt via renteverhogingen of een zogenaamd macroprudentieel beleid.
Ondanks dergelijke maatregelen kunnen sommige markten toch nog oververhit geraken en zelfs instorten, zoals we eerder in Spanje, Nederland en andere landen hebben gezien. Het is essentieel om de waarderingen, de historische ontwikkeling van vastgoedprijzen en hypotheekrentes, de schuldpositie van huishoudens en het woningkrediet als percentage van het bbp goed in de gaten te houden. Als we daar allemaal rekening mee houden, lijkt de huizenmarkt in Australië, Canada en Zweden momenteel allesbehalve goedkoop. De huizenmarkt in Duitsland en Japan lijkt daarentegen meer waarde te bieden. |
Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s)Wie in fysiek vastgoed wil beleggen, moet over expertise, ervaring en genoeg tijd beschikken. Het is niet alleen van belang om regelmatig met huurders te spreken, maar beleggers moeten ook de fiscale situatie en de lokale marktrealiteit kennen. Dat kost veel tijd en vereist soms ook stalen zenuwen, zoals veel beleggers hebben ondervonden. De meerwaarden kunnen op termijn echter aanzienlijk zijn, wat van vastgoed een enorm aanlokkelijke beleggingscategorie maakt.
Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) kunnen een aanvullende belegging naast fysiek vastgoed zijn. Zij bieden toegang tot allerlei subsectoren (zoals kantoren, winkels, fabrieken en woningen in verschillende regio’s) waarin de meeste beleggers vanwege de hoge kapitaaleisen niet direct kunnen instappen. Maar het is vooral belangrijk dat REIT’s meer spreiding in de portefeuille aanbrengen en het risico beperken dat onvermijdelijk aan beleggingen in slechts een handvol vastgoedactiva verbonden is. |
|
Gezien de relatief lage instapkosten, de grotere liquiditeit en de diversificatievoordelen van REIT’s is het niet verwonderlijk dat de marktkapitalisatie van de wereldwijde REIT-markt geëxplodeerd is van een bescheiden USD 300 miljard in 2003 naar zo’n USD 1700 miljard eind 2017.
Het is belangrijk om goed te begrijpen waarmee REIT’s zich onderscheiden van andere beursgenoteerde vastgoedinstrumenten. Zo moeten REIT’s onder meer aan specifieke wettelijke eisen voldoen (die van land tot land sterk kunnen uiteenlopen).
Deze voorschriften hebben betrekking op het percentage van de portefeuille dat in vastgoed belegd is, de mate van diversificatie, de huuropbrengsten als percentage van het brutoresultaat, de dividenduitkering in percentage van het belastbaar inkomen, de transparantie, het maximale schuldniveau, de procentuele freefloat en andere factoren.
REIT’s onderscheiden zich daarmee van pure vastgoedontwikkelaars en infrastructuurbeleggingen en vormen ook een heel andere categorie dan vastgoedcertificaten, die gewoonlijk in slechts één goed beleggen. Een REIT is ook iets anders dan een gemeenschappelijk vastgoedbeleggingsfonds. Dit laatstgenoemde is geen eigenaar van het fysiek vastgoed en houdt zich niet bezig met zaken zoals dagelijks beheer, de inning van huurgelden en de uitbouw van de portefeuille. |
De huizenmarkt in Australië, Canada en Zweden lijkt momenteel allesbehalve goedkoop.
Regelmatige dividenduitkeringen vormen een ander onderscheidend kenmerk van REIT’s.
Het dividend vormt vaak het grootste deel van het totaalrendement. REIT’s zijn namelijk verplicht om een groot deel van de nettowinst als dividend aan de aandeelhouders uit te keren. Daarom bieden REIT’s vaak een hoog dividendrendement.
Dit vaste dividendrendement is aantrekkelijk nu de rente nog steeds historisch laag is. Wanneer de obligatierente echter sterk stijgt, zal het couponrendement van obligaties op een gegeven moment weer met het dividendrendement van REIT’s gaan concurreren.
Kijk bijvoorbeeld naar de Verenigde Staten, waar de obligatierente inmiddels weer bijna even hoog is als het dividendrendement van Amerikaanse REIT’s. In Europa is dat echter nog totaal niet het geval. Terwijl de rente op Duitse staatsobligaties nog steeds in de buurt van 0% ligt, is het absolute verschil met het dividendrendement van REIT’s enorm aantrekkelijk en kan het variëren van 4% tot 6%.
Passieve fondsen zoals trackers, die zijn opgebouwd uit REIT’s van verschillende continenten, bieden een gemiddeld dividendrendement van 3-4% per jaar. Ervan uitgaande dat de onderliggende waarde van een REIT in een bepaald kalenderjaar stabiel blijft, kunnen we dus al een brutorendement van rond de 3-4% verwachten. Dat is zeer aantrekkelijk nu de obligatierente in het grootste deel van Europa nog steeds rond 0% ligt.
Voorts is het vermeldenswaardig dat een dergelijk rendementsniveau het huidige inflatieniveau in Europa gemakkelijk overtreft, zodat onze koopkracht en ons beschikbaar inkomen niet volledig worden uitgehold door de inflatie.
|
ConclusieNatuurlijk is het voor het dividend van een REIT essentieel dat er genoeg inkomsten worden gegenereerd op basis van een goede bezettingsgraad en genoeg huurinkomsten. Wat dat be- treft, wijken beleggingen in REIT’s niet veel af van rechtstreekse beleggingen in ‘bakstenen’. Beleggers mogen niet veronderstellen dat iedere REIT een bestendig rendement zal bieden.
Al met al blijkt een belegging in papieren vastgoed niet minder complex dan de aankoop van fysiek vastgoed. Beiden bieden diversificatievoordelen en recurrente inkomsten. Beiden kunnen ook tegenwind te verduren krijgen. |
|
|
