Als de authentieke verkoopakte een andere koper vermeldt dan diegene die in het onderhandse document voorkomt, zou de belastingadministratie hierin een driehoeksverkoop kunnen zien: A verkoopt aan B die verkoopt aan C, maar de authentieke akte vermeldt enkel een verkoop van A aan C. Voor de Schatkist is een driehoeksverkoop een veinzing, die zwaar bestraft wordt[1].
Welke oplossingen zijn er voor een kandidaat-koper die met een dergelijke situatie geconfronteerd wordt?
Indien het goed in Vlaanderen of Wallonië gelegen is, is het mogelijk om, onder bepaalde voorwaarden, een onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk te beëindigen mits een totale belasting van 20 euro. Gebruikmakend van deze mogelijkheid, kunnen de partijen de oorspronkelijke overeenkomst ontbinden en een nieuwe verkoopovereenkomst sluiten met de « goede koper ».
Deze piste kan niet altijd worden gevolgd. Verkopen die in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gesloten worden, kunnen niet van dit stelsel genieten, aangezien het niet door de Brusselse wetgever aangenomen werd (op zijn minst op het ogenblik van schrijven. Op 24 november laatstleden heeft het Brussels Parlement in commissie een tekst aangenomen die de Brusselse regels afstemt op die van de twee andere gewesten. Als deze tekst door het parlement in plenaire vergadering gestemd was, zou hij van kracht worden op 1 januari 2017). Bovendien vereist deze techniek de medewerking van de verkoper. Het is niet mogelijk om er gebruik van te maken indien de verkoper tegenstribbelt. In Vlaanderen vallen de verkopen onderworpen aan het gunsttarief voor vastgoedprofessionals buiten het toepassingsgebied van dit systeem.
In geval van een aankoop door een vennootschap die nog niet bestaat, kan men zijn toevlucht nemen tot artikel 60 van het Wetboek van Vennootschappen. Dit artikel laat toe om verbintenissen aan te gaan voor een vennootschap in oprichting. Als het uittreksel van de oprichtingsakte van de vennootschap binnen de twee jaar na de verbintenis neergelegd wordt op de griffie van de rechtbank van koophandel en de voornoemde verbintenis bekrachtigd wordt binnen de twee maanden na deze neerlegging, zal men beschouwen dat de vennootschap de overeenkomst vanaf het begin gesloten heeft. Indien de verbintenis niet door de vennootschap overgenomen wordt, zal de persoon die ze in naam van de vennootschap aangegaan is, worden beschouwd als de koper. Er wordt geacht dat er in dat geval geen dubbele verkoop is.
In een andere context zou een besluiteloze kandidaat-koper kunnen proberen om van de verkoper een eenzijdige verkoopbelofte (of « aankoopoptie ») te verkrijgen. Krachtens deze belofte verbindt de kandidaat-verkoper zich ertoe om, gedurende een bepaalde termijn, aan de kandidaat-koper te verkopen indien deze laatstgenoemde koopt of, anders gezegd, de optie licht. Zolang de optie geldig is en de kandidaat-koper ze niet gelicht heeft, kan hij het voorrecht van zijn optie overdragen aan een persoon naar keuze die ze dan kan lichten.
De kandidaat-verkoper zal wellicht weinig geneigd zijn om zich te verbinden zonder de zekerheid van het sluiten van een verkoop. En als hij ermee instemt, zal hij vaak een schadevergoeding te zijnen gunste voorzien ingeval de optie niet gelicht wordt.
De praktijk van de overdracht van opties is niet vrij van risico’s, meer bepaald op fiscaal vlak, en moet bijgevolg goed worden begeleid in het belang van alle partijen.
De techniek van gekruiste opties is een variant van het optiethema. Het principe ervan is het volgende: door middel van een aankoopoptie belooft een kandidaat-verkoper om een goed te verkopen aan de kandidaat-koper die zelf een verkoopoptie aan de kandidaat-verkoper toekent.
Zo heeft de kandidaat-koper de mogelijkheid om, gedurende een bepaalde termijn, het goed te kopen door de optie te lichten. Indien hij dit aan het einde van de termijn niet gedaan heeft, kan de kandidaat-verkoper hem tot de aankoop verplichten door zijn verkoopoptie te lichten. Ingeval geen van de opties gelicht wordt, krijgt de kandidaat-verkoper een schadevergoeding toegekend.
Zolang geen van beide opties gelicht wordt, is er geen verkoop. Door te stipuleren dat de aankoopoptie overdraagbaar is, kan de kandidaat-koper een andere koper aanduiden zonder dat de operatie als een dubbele verkoop kan worden beschouwd.
De overeenkomst van gekruiste opties moet zorgvuldig worden opgesteld, want de grens tussen gekruiste opties en perfecte verkoop is dun.
Een aankoopbod of een voorlopige koopovereenkomst zou altijd een opschortende voorwaarde moeten bevatten. Een opschortende voorwaarde laat de verwezenlijking van een verplichting afhangen van het zich voordoen van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Een dergelijke gebeurtenis zal vaak het verkrijgen van een krediet of het akkoord van een hypothecaire of beslagleggende schuldeiser zijn. Indien deze gebeurtenis zich niet voordoet, wordt de verplichting, en dus de verkoop, beschouwd nooit te hebben bestaan.
Zolang een opschortende voorwaarde hangende is, moet de verkoopovereenkomst niet worden geregistreerd. Bijgevolg, zolang de beoogde gebeurtenis zich niet voorgedaan heeft, kan de oorspronkelijke koper de rechten en verplichtingen die hij uit deze overeenkomst haalt, overdragen aan een andere persoon zonder dat deze overdracht aanleiding geeft tot een belastingheffing.
Het zal dus belangrijk zijn om te bewijzen dat de overdracht van de voorwaardelijke rechten voorafging aan de verwezenlijking van de opschortende voorwaarde.
Een laatste methode bestaat erin om gebruik te maken van een borg in combinatie met een aankoop of aankopen onder opschortende voorwaarde.
De borg is diegene die zich ten aanzien van een persoon, hier de verkoper, verbindt om de instemming van een derde, de vennootschap of de kinderen, te verkrijgen teneinde een overeenkomst te sluiten die, in ons geval, de verkoop van het onroerend goed zal zijn. Zolang de verbintenis niet door deze derde bekrachtigd werd, bestaat de overeenkomst niet en bij gebrek aan bekrachtiging is de borg een schadevergoeding verschuldigd.
Bij diezelfde gelegenheid wordt er een verkoop tussen de borg en de verkoper gesloten. Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van de afwezigheid van bekrachtiging door de derde binnen de overeengekomen termijn[2].
De bekrachtiging van de verbintenis door de derde vormt een perfecte verkoop. De tweede verkoop, i.e. die onder opschortende voorwaarde, verdwijnt omwille van het feit van de niet-verwezenlijking van de voorwaarde.
Omgekeerd, bij afwezigheid van bekrachtiging wordt de verkoper niet benadeeld, aangezien de verkoop onder opschortende voorwaarde wezenlijk wordt.
Deze formule, die enkele lijnen lang is, kan voorkomen in zeer talrijke configuraties en is bijzonder aangepast aan beoogde aankopen met handelingsonbekwamen voor wie een machtiging van de vrederechter moet worden verkregen alvorens ze zich kunnen verbinden om te kopen.
Conclusie: we herinneren eraan dat een bod diegene bindt die het uitgebracht heeft. Laat het nalezen alvorens u het verstuurt!
[1] Artikel 204, Wetboek der Registratierechten, voor Wallonië en Brussel en artikel 3.18.0.0.14 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Naast de betaling van de op de eerste verkoop verschuldigde registratierechten moeten A, B en C, ieder, een boete betalen die gelijk is aan deze rechten. Daarbij komt nog een mogelijke boete voor laattijdige registratie van de verkoop van A aan B.
[2] In geval van een vennootschap dient men zich ervan te vergewissen dat de voorwaarde van bekrachtiging niet louter potestatief is, dat de verwezenlijking ervan niet afhangt van de enige wil van één van de partijen, zoals misschien het geval zou kunnen zijn indien de kandidaat-koper de zaakvoerder is van de EBVBA die moet bekrachtigen. De voorwaarde zou dan nietig zijn.
