Ter vergelijking: de klassieke retailsector ontwikkelt zich met 1,5% à 3,5% per jaar, ongeacht zijn type. De e-commerce, die vaak als negatief aanzien wordt, biedt opportuniteiten ondanks een aantal onzekerheden. Deze sector in volle ontwikkeling streeft er immers naar om zijn zwakke punten weg te werken. Het gaat onder andere om de problematiek van de rentabiliteit op de laatste transportkilometers. Globaal gezien, denken wij dat dit nieuwe concept complementair zou kunnen zijn met het fysieke shoppen in plaats van louter vernietigend, en dit op voorwaarde dat de betrokken spelers zich tijdig en correct aanpassen, teneinde te profiteren van de toegevoegde waarde die het genereert. In deze context is de aanpassing van de bedrijven in het algemeen en van de portefeuille van de vastgoedvennootschappen in het bijzonder van cruciaal belang. Aangezien de inburgering van de e-commerce nog steeds in de beginfase zit in Europa, zijn wij ervan overtuigd dat de vastgoedspelers waarde kunnen creëren door te profiteren van deze tendens en door vóór hun concurrenten te innoveren.
In de eerste plaats wordt de logistiek gezien als de sector die het meest zou moeten profiteren van de expansie van de handel via internet. Globaal gezien, zal de markt van de opslagplaatsen evolueren van regionale opslagplaatsen van gemiddelde grootte naar ofwel grote gebouwen gelegen op strategische punten voor intercontinentaal transport, zoals havens, ofwel kleine gebouwen gelegen in de periferie van de grote stadscentra die zich bezighouden met het transport van de goederen naar het uiteindelijke leveringspunt. Met andere woorden, de goede ligging van de opslagplaatsen is meer dan ooit primordiaal. Bovendien is de noodzaak om flexibele kwaliteitsgoederen te bouwen overduidelijk. Daardoor hebben de huurders de mogelijkheid om gemakkelijk de nodige technologieën te installeren voor de verwerking van elektronische bestellingen. Zo kunnen deze laatstgenoemden doeltreffend worden verwerkt en beveiligd.
In België zijn de wetten die nachtarbeid regelen, zeer streng. Dat is één van de redenen waarom vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in het aanhouden van logistieke gebouwen, zoals Warehouses De Pauw of Montea, de voorkeur geven aan het zuiden van Nederland om hun portefeuille te ontwikkelen. De Belgische regering werkt momenteel aan een versoepeling van de geldende wetten. De vakbonden lijken echter bijzonder terughoudend daartegenover en vertragen het proces. Bovendien zijn onze noorderburen ideaal gelegen ten opzichte van de internationale transportpunten en beschikken ze over een infrastructuur die van veel betere kwaliteit is dan bij ons. Deze infrastructuur is essentieel voor het doeltreffende transport van internetbestellingen en versterkt de internationale aantrekkingskracht van Nederland nog een beetje meer.
De spelers van de verschillende subsectoren van het commercieel vastgoed lijken niet gelijk gepositioneerd om te profiteren van opportuniteiten die door de ontwikkeling van de e-commerce gegenereerd worden. Op lange termijn verkondigen steeds meer stellingen dat de fysieke winkels van een merk complementair zouden kunnen zijn met zijn website voor online verkopen. Steeds meer merken lijken overtuigd van het belang om een « multikanaal »-netwerk te creëren. De voorbije maanden hebben verschillende spelers die aanvankelijk zuiver online waren, zoals Amazon, besloten om fysieke winkels te openen. Deze laatstgenoemden vervullen strategische functies die hen eigen zijn, zoals de ervaring van het aanraken die voor sommige consumenten essentieel is. Deze consumenten geven over het algemeen eveneens de voorkeur aan sociale contacten die bij online aankopen niet aan bod komen. Zoals we eerder aanhaalden, zal de impact van de inburgering van de e-commerce op de handelaars en hun vastgoedbehoeften afhangen van de manier waarop de e-commerce in de tijd zal evolueren, zodat sommige zwakke punten zoals de leveringswijze worden verholpen. Ter herinnering: de transportkost van de levering bij de eindklant weegt sterk op de rentabiliteit van het concept. Daardoor testen sommige spelers de invoering van systemen van « pick–up »-punten. De pakjes worden er per zone gecentraliseerd alvorens de klanten ze zelf komen ophalen. Het is dus opnieuw de gedroomde situatie voor de handelaars om verschillende alternatieven te testen, te innoveren en zich op die manier van hun concurrenten te onderscheiden. Zo werken sommige spelers aan de invoering van online collecties die verschillen van de collecties die in de fysieke winkels aangeboden worden. Het gaat voor hen om een bijkomende manier om de verkopen te verhogen wanneer de cliënten hun pakjes in de verkooppunten van het merk komen ophalen. Bovendien zouden sommige segmenten van de retailmarkt tijdelijk gespaard kunnen blijven door de e-commerce zolang sommige vereisten inzake de verwerking van de bestellingen niet zijn vervuld. Dit geldt onder meer voor verse en diepgevroren voedingsproducten. Hiervoor moet de koudeketen tijdens het hele leveringsproces worden geëerbiedigd. Dat legt vereisten op die nog niet vervuld zijn door het merendeel van de spelers van de voedingsindustrie. Een ander onderwerp betreft het beheer van de terugzendingen. Meer dan 70% van de online bestelde goederen wordt teruggestuurd, soms lichtjes beschadigd. Deze problematiek zou eveneens opportuniteiten kunnen bieden: de creatie van nieuwe concepten, zoals de opening van winkels die deze goederen tegen verlaagde prijzen verkopen. Al deze elementen en de druk op de marges die inherent is aan de kosten van de e-commerce benadrukken het belang van de kosten, met name de huurgelden, onder controle te houden. De huurprijzen per vierkante meter zijn veel interessanter in winkelcentra in de stadsperiferieën dan in winkelcentra of winkels in de stadscentra. Bovendien is er een veel grotere flexibiliteit op het vlak van de ruimtes en hun inrichting. De fysieke winkel kan dan gemakkelijk de rol van showroom vervullen waarin de laatste collectie wordt voorgesteld en zijn voorraad- en uitstalruimten aanpassen. Deze winkels in retail parks, die over het algemeen groter zijn, bieden bovendien meer opportuniteiten voor de installatie van de befaamde verdeelpunten van de online bestellingen aan de eindklant. De consumenten profiteren overigens van de bereikbaarheid van de sites die vaak buiten filegevoelige zones gelegen zijn en beschikken over gratis parking in de buurt van de winkels.
De verwachte gevolgen van de e-commerce op residentieel vastgoed zijn minder duidelijk. Dit gezegd zijnde, installeren sommige vastgoedspelers leveringspunten voor online bestellingen die door de conciërge van het gebouw worden beheerd. Dit draagt bij aan het comfort van de bewoners die vaak aan het werk zijn tijdens de bezorguren van de bestelde pakjes.
Tot slot lijkt de sector van het kantoorvastgoed momenteel eveneens redelijk gespaard. Ook al zou de versnelling van de e-commerce een impact kunnen hebben op de structuur van de werknemers van de handelsvennootschappen, toch zou de organisatie van de kantoren als dusdanig niet significant moeten worden gewijzigd. Het ziet ernaar uit dat steeds meer bedrijven een pakketontvangstdienst invoeren waarvan de werknemers genieten.
Hoewel de e-commerce nog een aantal onzekerheden betreffende zijn ontwikkeling inhoudt, is het duidelijk dat deze tendens een bron van toegevoegde waarde zal vormen voor de vastgoedspelers, voornamelijk van de sector van de logistiek en de retail, die in staat zullen zijn om zich adequaat en tijdig aan te passen. Wij menen dat de ontwikkeling van de e-commerce hoofzakelijk een bron van opportuniteiten zal zijn.
