Zoals we reeds in de vorige edities van uw « Analyses Monthly » toegelicht hebben, werden de schenkingsrechten voor onroerende goederen in alle gewesten verlaagd. Hoewel ze verschillend zijn, beïnvloeden deze wetgevingen elkaar onderling: naargelang van het geval kan de schenking van een onroerend goed ertoe leiden dat de begiftigde bepaalde fiscale voordelen in de personenbelasting verliest.
Omgekeerd dient men eveneens aandacht te hebben voor het feit dat bij de aankoop van een eerste onroerend goed, een verlaging van het verkooprecht kan worden toegekend. Teneinde u meer duidelijkheid hierover te verschaffen, maken we een analyse van de verschillende gevallen. We beginnen met een herhaling van de regels die toepasselijk zijn inzake directe belastingen.
Via belastingverlagingen moedigt de wetgever de aankoop, verbouwing en het behoud van door een krediet gefinancierde onroerende goederen aan.
De kapitaalaflossingen, interesten en schuldsaldoverzekeringspremies die ter terugbetaling van een hypothecair krediet zijn betaald, kunnen in de belastingaangifte worden opgenomen teneinde de belastingvermindering te verkrijgen. Deze vermindering zal anders worden berekend al naargelang zij betrekking heeft op de gezinswoning of op een ander onroerend goed (bv. een tweede verblijf).
De schenking van een onroerend goed kan, inzake de personenbelasting, een impact hebben op het voordeel betreffende de gezinswoning. De andere fiscale voordelen (betreffende het tweede verblijf) blijven ongewijzigd, zodat wij ze niet zullen bespreken.
Het fiscale voordeel betreffende de gezinswoning is onderworpen aan het feit dat het onroerend goed de enige woning van de belastingplichtige is. Deze voorwaarde blijkt problematisch wanneer een onroerende schenking wordt beoogd: verliest men het fiscale voordeel? Moet men de schenking uitstellen na de aankoop van de gezinswoning?
Om deze vragen te beantwoorden, moeten we rekening houden met de toepasselijke wetgeving tijdens het jaar waarin de kandidaat-begiftigde het hypothecair krediet voor de aankoop van zijn gezinswoning afgesloten heeft (onder voorbehoud van bepaalde uitzonderingen in geval van herfinanciering).
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen het federale stelsel van de woonbonus dat tot 31 december 2014 toepasselijk was en de gewestelijke stelsels die sinds 2015 van kracht zijn.
Het fiscale voordeel wordt berekend op basis van de kapitaalaflossingen, interesten en schuldsaldoverzekeringspremies die ter terugbetaling van een hypothecair krediet zijn betaald.
Deze bedragen, die in de belastingaangifte vermeld moeten worden, worden in aanmerking genomen binnen de volgende grenzen:
Er wordt een proportionele belastingvermindering toegekend op de som van deze twee bedragen.
In dit stelsel heeft het onroerend goed een « enig » karakter wanneer op 31 december van het jaar waarin de leningsovereenkomst gesloten werd, de woning het enige onroerend goed (tot bewoning bestemd) van de belastingplichtige is, met uitzondering van de goederen verkregen door nalatenschap of te koop gesteld.
Indien u in 2008 een onroerend goed aan uw kind geschonken heeft en hij/zij zijn/haar gezinswoning in 2010 gekocht heeft, heeft uw kind niet van de woonbonus kunnen genieten.
In geval van meerdere kopers wordt het karakter van enige woning individueel geanalyseerd in hoofde van elke belastingplichtige. Laten we veronderstellen dat uw zoon zijn gezinswoning samen met zijn echtgenote gekocht heeft, voor wie het om haar eerste onroerend goed ging. Dan heeft uw schoondochter van de belastingverlaging kunnen genieten.
De voorwaarde van enige woning is niet alleen vereist voor het jaar van de aankoop van de woning, maar eveneens tijdens de eerste tien jaar van de terugbetaling van het krediet: men verliest de vermeerderingen van € 760 en € 80 definitief zodra de woning niet meer “enig” is. Anderzijds blijft het op het basisbedrag berekende fiscale voordeel bestaan.
Voorbeeld: Jan wil zijn appartement schenken aan zijn dochter Lea, die haar gezinswoning in Luik in 2014 gekocht heeft door middel van een hypothecair krediet. Sedert twee jaar geniet zij van een belastingverlaging van € 1.525 in de personenbelasting (wetende dat ze tegen 50% belast wordt en geen kinderen heeft: 50% van € 2.290 – voor het Waalse Gewest – vermeerderd met € 760).
Ingevolge deze schenking zal Lea geen eigenaar meer zijn van een “enige” woning. Haar fiscale voordeel wordt beperkt tot € 1.145 per jaar. Ze verliest de vermeerdering van € 760 per jaar, ofwel een totale winstderving van € 3.040 (i.e. (8 x € 760) x 50%) over een periode van acht jaar.
De impact in de personenbelasting van een onroerende schenking gedaan aan een kind dat zijn/haar gezinswoning tussen 2006 (10 jaar geleden) en 2014 gekocht heeft, geeft aanleiding tot een vermindering van het bedrag van zijn/haar fiscale voordeel.
Omwille van de regionalisering moet er sinds 1 januari 2015, naast het jaar van het afsluiten van het krediet, rekening worden gehouden met het gewest waarin de begiftigde woont.
De Vlaamse hervorming heeft het basisbedrag waarop de belastingverlaging berekend wordt, verminderd tot € 1.520. De vermeerderingen van € 760 en € 80 zijn behouden.
Sinds 1 januari 2016 is de voorwaarde van enige woning niet meer vereist om aanspraak te maken op het voordeel van de woonbonus.
Dus indien u een onroerend goed aan uw kind schenkt voordat hij/zij zijn/haar eerste woning koopt, is hij/zij niet volledig uitgesloten van het voordeel van de woonbonus, zoals voorheen het geval was: de basis waarop de belastingverlaging berekend wordt, wordt beperkt tot € 1.520 per jaar, i.e. het basisbedrag. Het fiscale voordeel is door de Vlaamse wetgever vastgesteld op 40% van het aangegeven bedrag, ofwel € 608 (i.e. € 1.520 x 40%).
De winstderving zal dus hoogstens € 312 per jaar bedragen, indien het onroerend goed niet of niet meer (in geval van schenking na de aankoop) het enige onroerend goed van de belastingplichtige is.
Aangezien het enige karakter van de woning verdwenen is, hebben de schenking vóór de aankoop van de gezinswoning en die erna voortaan dezelfde gevolgen op het vlak van de personenbelasting.
Inzake registratierechten ligt de situatie helemaal anders. Een vermindering van het verkooprecht van 10% wordt toegekend aan de koper van een eerste onroerend goed dat tot bewoning bestemd is. Deze vermindering kan tot € 2.500 bedragen. Ze wordt echter niet toegekend indien de koper reeds volle eigenaar is van de totaliteit van een onroerend goed. Indien u een schenking beoogt, is het raadzaam om niet de volle eigendom of het vruchtgebruik van het volledige goed over te dragen.
Voor de kalenderjaren 2015 en 2016 zijn de bovenvermelde regels van de federale woonbonus van toepassing gebleven: indien uw kind reeds eigenaar was op het ogenblik van de aankoop van zijn/haar gezinswoning, kan hij/zij niet van de woonbonus genieten. Indien hij/zij tijdens de eerste tien jaar van het krediet een tweede onroerend goed aankoopt of bij schenking verkrijgt, verliest hij/zij het voordeel van de vermeerderingen van € 760 (€ 770 voor het inkomstenjaar 2016) en € 80.
In geval van een onroerende schenking aan uw kind een jaar nadat hij/zij zijn/haar gezinswoning gekocht heeft, zal hij/zij over een periode van negen jaar een fiscaal voordeel van € 3.118 (ofwel € 770 x 9 jaar x 45% (gewestelijk tarief)) verliezen.
Vanaf 1 januari 2017 wordt de woonbonus afgeschaft. Elke authentieke akte die vanaf deze datum verleden wordt, zal dus geen aanleiding meer geven tot dit fiscale voordeel.
Deze afschaffing zal worden gecompenseerd door een verhoging van het bedrag van het abattement dat op de berekeningsbasis van het verkooprecht toepasselijk is. Momenteel is dit abattement in Brussel goed voor een belastingbesparing van € 7.500.
Het bedrag van het abattement zal in januari 2017 op € 175.000 worden gebracht, voor zover de aankoopprijs van het onroerend goed niet meer dan € 500.000 bedraagt. De belastingvermindering, die onmiddellijk op de verkoopprijs verkregen wordt, zal maximum € 21.875 (ofwel € 175.000 x 12,5% verkooprecht) bedragen.
Om hiervan te kunnen genieten, mag/mogen de koper/kopers nog geen volle eigenaar(s) – alleen of met twee – zijn van de totaliteit van een ander onroerend goed. Bijgevolg zal de schenking van een deel van een goed aan uw kinderen, hen niet afstraffen bij de latere aankoop van hun woning.
De regels betreffende de woonbonus voor in 2015 afgesloten kredieten veranderen niet.
De kredieten die sinds 1 januari 2016 afgesloten zijn, zijn onderworpen aan het stelsel van de “wooncheque”. De filosofie van dit systeem verschilt van die van de woonbonus: de belastingverlaging is beperkt tot 20 aanslagjaren (voor elke belastingplichtige) en hangt, in tegenstelling tot de woonbonus, gedeeltelijk af van de omvang van de beroepsinkomsten.
Teneinde het “enige” karakter van een woning te beoordelen, wordt er voortaan geen rekening meer gehouden met de goederen waarvan de belastingplichtige mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is door nalatenschap of schenking.
Dit betekent dat een onroerende schenking aan uw kinderen niet meer nadelig voor hen zal zijn inzake personenbelasting. Ze kan echter als gevolg hebben dat het tarief van de registratierechten van 12,5 % tot 15% wordt verhoogd, in geval van aankoop van een onroerend goed door een koper die reeds volle eigenaar of vruchtgebruiker ten belope van minstens 33% is van twee andere onroerende goederen.
Het Belgische belastinglandschap wordt steeds complexer. Een successieplanning dient zorgvuldig te worden geanalyseerd teneinde alle gevolgen van de beoogde verrichting in aanmerking te nemen, en dit in hoofde van elk van de partijen. Hierdoor kunnen bepaalde ongewenste effecten op fiscaal vlak zeker worden vermeden. Doe een beroep op onze vermogensadviseurs die u hierbij kunnen adviseren.
