Zoals wij reeds vermeldden in onze Analyses Monthly van februari 2015, was de fiscale situatie voor een niet-rijksinwoner van Spanje tot voor kort niet altijd voordelig, maar wel eenvoudig. Ongeacht in welke regio men een woning bezat, de federale regels waren steeds van toepassing op het vlak van o.a. de vermogensbelasting en de successie- en schenkingsrechten.
Sinds 1 januari 2015 is dat veranderd. Na de veroordeling van Spanje door het Europees Hof van Justitie werd de Reform Act aangepast om te voorzien dat voortaan ook niet-rijksinwoners voor de toepassing van de fiscale wetgeving van één van de 17 autonome regio’s kunnen kiezen.
U heeft geaarzeld, goed nagedacht, er nog een nachtje over geslapen en nu is de kogel door de kerk: u zal eigenaar worden van Spaans vastgoed!
De eerste belasting waarmee u geconfronteerd wordt, is de overdrachtsbelasting (6% – 10%, afhankelijk van de regio), die berekend wordt over de verkoopwaarde van de woning. Betreft het een nieuw gebouw of kocht u aan via een bouwpromotor, dan zult u daarentegen BTW verschuldigd zijn naar rato van 21%. Daarnaast zijn er uiteraard nog de bijkomende kosten (o.a. notariskosten, zegelrechten, …), die tussen 1,9% en 3,2% bedragen.
Zodra de aankoop achter de rug is en het optrekje op uw naam staat, bent u Spaanse vermogensbelasting verschuldigd over de nettowaarde (i.e. na aftrek van het krediet aangegaan voor de financiering van de aankoop) van uw Spaanse aanwinst.
De vermogensbelasting is in principe verschuldigd door de volle eigenaar, maar in geval van opsplitsing van de eigendom zijn de blote eigenaar en de vruchtgebruiker schuldenaars van deze belasting, ieder ten belope van zijn deel.
Voor de waardering van het vruchtgebruik hanteren de Spaanse regels als uitgangspunt dat de waarde van het vruchtgebruik 70% van de volle eigendom bedraagt indien de vruchtgebruiker jonger dan 20 jaar is. Ieder jaar dat er vanaf dat ogenblik verstrijkt, vermindert de waarde met 1% tot men de absolute ondergrens van 10% heeft bereikt.
Tot 31 december 2014 golden voor niet-rijksinwoners van Spanje steeds de federale vrijstelling (€ 700.000 per belastingplichtige) en de federale tarieven (0,2% – 2,5%), maar sinds 1 januari 2015 kunnen zij ook kiezen voor de regionale regelgeving. Hieronder vindt u een overzicht van de verschillende regio’s.
Naast vermogensbelasting moet u elk jaar een gemeentelijke vastgoedbelasting betalen die berekend wordt in functie van o.a. de “valor catastral”, het gebruik en de ligging van het goed.
Maar daar stopt het niet! Net zoals België, verwacht Spanje dat u jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting indient en – uiteraard, hoe kan het ook anders – Spaanse inkomstenbelasting betaalt. Ter zake maakt men een onderscheid tussen privé- en ander gebruik.
In geval van privégebruik wordt een fictief inkomen bepaald op 2% of 1,1% van de “valor catastral”, al naargelang het tijdstip van vaststelling van de kadastrale waarde vóór of na 31 december 1994.
Als u uw villa daarentegen aan derden verhuurt, bent u belastbaar over de effectieve nettohuurinkomsten (voor EU-ingezetenen). Verhuurt u het onroerend goed slechts sporadisch of als vakantiewoning, dan zal er een combinatie van beide technieken moeten worden gemaakt.
Het op deze wijze verkregen belastbaar huurinkomen zal worden onderworpen aan een tarief tussen 20% – 47% (2016: verlaging van de tarieven naar 19% – 45%).
Ook de meerwaarde die u zult realiseren bij de verkoop van uw Spaanse trots, wordt belast in Spanje. Klassiek bedraagt de meerwaarde het verschil tussen de verkoopwaarde van het pand en de aanschafwaarde. Beide bedragen kunnen nog steeds worden gecorrigeerd met de kosten verbonden aan de aan- of verkoop, maar de (specifieke) correctie op de aanschaffingswaarde werd per 1 januari 2015 afgeschaft.
Wanneer u weet welke winst u gerealiseerd heeft, zal dit zogenaamde “inkomen uit sparen” worden onderworpen aan de Spaanse inkomstenbelasting (tarieven voor 2015: 20% – 24%; voor 2016: 19% – 23%).
U zult als verkoper/niet-rijksinwoner echter niet de volledige verkoopprijs ontvangen. In voorkomend geval zal de koper immers een “voorschot” van 3% op de door u te betalen meerwaardebelasting moeten inhouden en doorstorten aan de Spaanse fiscus. Dit voorschot kan later wel in mindering worden gebracht van de effectief verschuldigde meerwaardebelasting, mits het voorleggen van de juiste formulieren.
Hetgeen voorafgaat, betreft de meerwaarde gerealiseerd op de gebouwen. Houd er echter rekening mee dat er, in geval van een verkoop, eveneens een gemeentelijke belasting verschuldigd zal zijn over de meerwaarde van de grond. Deze lokale belasting wordt berekend in functie van het kadastraal inkomen en verschilt van gemeente tot gemeente.
Op het vlak van de inkomstenbelasting eindigt het verhaal hier trouwens niet. Ook België zal zijn deel van de fiscale koek willen en verwacht dat u jaarlijks aangifte doet van uw buitenlandse huurinkomsten. Op basis van het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje zal België deze inkomsten evenwel vrijstellen, maar met een progressievoorbehoud (het zogenaamde “opduweffect”).
Voor de Spaanse meerwaarde is het verhaal dan weer vrij eenvoudig: het bovengenoemde dubbelbelastingverdrag kent de heffingsbevoegdheid ter zake immers uitdrukkelijk aan Spanje toe, zodat er geen Belgische meerwaardebelasting verschuldigd zal zijn.
En dan komt het ogenblik dat we allemaal zo lang mogelijk willen uitstellen: u verruilt het vergankelijke voor het eeuwige. Welnu, Benjamin Franklin wist het al: “In this world nothing can be certain, except death and taxes”. En successierechten verenigen deze beide zekerheden op een schitterende, doch pijnlijke manier.
Op het ogenblik van een overlijden zal Spanje successierechten heffen over de nettowaarde van het Spaanse vastgoed. Vanaf 1 januari 2015 hebben uw erfgenamen de keuze: ofwel maken zij gebruik van de federale regelgeving ter zake, ofwel opteren zij voor de toepassing van de regionale successiewetgeving. In het laatste geval moet er uiteraard wel een aanknopingsfactor bestaan met de betrokken autonome regio, in casu de regio waar het pand gelegen is.
De federale wetgeving is een relatief dure aangelegenheid. Er bestaat een vrijstelling van slechts € 16.000 per erfgenaam en de tarieven variëren tussen 7,65% en 34%. De autonome regio’s, daarentegen, voorzien vaak hogere vrijstellingen en/of lagere tarieven en/of belastingkredieten.
Alvorens uw erfgenamen een keuze maken, doen zij er goed aan zich te laten bijstaan door een specialist ter plaatse, want met 18 verschillende regelgevingen is het geen evidentie om hun voordeel te bepalen.
Tot zover Spanje… maar ook België zal zich met uw nalatenschap bemoeien. Vermits er op het vlak van successierechten geen dubbelbelastingverdrag werd afgesloten tussen de beide Staten, zullen er in Spanje en in België successierechten verschuldigd zijn over de nettowaarde van uw Spaanse droom. Maar gelukkig zijn er interne Belgische regels die deze fiscale pijn enigszins verzachten, doordat zij een verrekening mogelijk maken van de in Spanje betaalde successierechten.
Er zijn uiteraard een aantal pistes mogelijk, elk met hun eigen gevolgen en voor- en nadelen.
Zo kunt u ervoor opteren om het Spaanse optrekje aan te kopen via een Belgische of Spaanse vennootschap. Deze techniek kan werken, mits u niet te maken heeft met een (Spaanse) vastgoedvennootschap, zijnde een vennootschap met Spaans vastgoed waarvan de waarde meer dan 50% van de activa vertegenwoordigt.
Of u kiest voor een gesplitste aankoop waarbij u het vruchtgebruik aankoopt en uw kinderen de blote eigendom. Naast de specifieke Belgische aspecten (antimisbruikbepaling), moet u er rekening mee houden dat deze techniek in Spanje niet zo optimaal doorwerkt als in België. Zo zal er op datum van het overlijden van de vruchtgebruiker toch nog overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over de waarde van het vruchtgebruik. Wij illustreren dit aan de hand van een voorbeeld:
Stel, u koopt een appartement ter waarde van € 1.000.000 en uw vruchtgebruik is op datum van de aankoop 20% van de volle eigendom waard. Indien u jaren later komt te overlijden en het appartement op dat ogenblik een waarde van € 1.500.000 heeft, zullen uw kinderen alsnog overdrachtsbelasting (6% – 10%) dienen te betalen over € 300.000 (20% van € 1.500.000).
U kunt de aankoop ook financieren met een krediet. In dat geval dient er te worden gekeken hoe dit het best kan worden gestructureerd.
Bent u reeds eigenaar van een Spaanse finca, dan kunt u een schenking aan uw kinderen overwegen. Houd er echter rekening mee dat de Spaanse schenkings- en successierechten hetzelfde zijn. Bij deze techniek zullen er evenwel geen Belgische schenkingsrechten moeten worden betaald.
Bovendien zal in casu in hoofde van de schenker meerwaardebelasting verschuldigd zijn, gelet op de Spaanse fictie die deze schenking als een verkoop beschouwt.
U heeft het al gemerkt: het kopen en aanhouden van Spaans vastgoed is geen evidentie en dient op degelijke wijze te worden gestructureerd. Door de regionale fiscale verschillen is het bovendien moeilijk om door de bomen het bos nog te zien. De raadpleging van een specialist ter zake is dan ook een must! Indien u dit wenst, kunnen wij u alvast helpen om de eerste stappen te zetten op weg naar uw fiscale rust.
