Wat gebeurt er?
Sinds enkele weken is de volatiliteit teruggekeerd op de markt van het beursgenoteerd Belgisch vastgoed. Sindsdien verschillen de performances van sector tot sector. In werkelijkheid moet de markt van de GVV’s in de context van de macro-economische omgeving worden geschetst om beter te begrijpen wat er gebeurt. In 2017 registreerde de rente op de Belgische staatslening op 10 jaar een stijging van 0,5% tot meer dan 0,64%. Historisch gezien, bemerkt men dat dergelijke rente-evoluties geen impact op lange termijn hebben op de sector van de GVV’s. Op kortere termijn kunnen ze hun beurskoersen echter negatief beïnvloeden.
De beleggers geven de voorkeur aan beleggingen in sectoren die gevoeliger zijn voor de economische groei. Deze context zorgt eveneens voor een performanceverschil binnen de vastgoedsector zelf. Concreet verloor het segment van het zuiver residentieel vastgoed, dat als defensief aanzien wordt en vertegenwoordigd wordt door Home Invest Belgium, 2,1% over het jaar. Anderzijds liet de logistiek, i.e. een segment dat van de versnelling van de consumptie profiteert, in 2017 een totale performance van meer dan 10% optekenen. De sector van de retailhandel had eveneens van deze veelbelovende economische omgeving moeten genieten, maar hij kende een moeilijk jaar en verloor meer dan 5% in totaal. Dit wordt hoofdzakelijk verklaard door een verzwakking van het beleggerssentiment ten aanzien van deze industrie. In 2017 had deze sector te lijden onder de geleidelijke opmars van de e-commerce. Anderzijds ging hij gebukt onder de vrees dat de faillissementen van de Amerikaanse winkelcentra zouden overslaan naar Europa, hoewel de structuren van deze twee markten niet vergelijkbaar zijn. De performance van het kantoorvastgoed lag in de lijn van het gemiddelde.
Zullen de performances in 2018 in het verlengde liggen van die van vorig jaar?
Januari ligt achter ons. Hoewel het jaar goed begonnen is met een gewogen performance van 1,25% voor de GVV’s, bedroeg deze al 2% minder dan die van de BEL 20 op 31 januari.
Tijdens de eerste maand van het jaar is de volatiliteit van de beurskoersen van de Belgische vastgoedvennootschappen toegenomen. Het negatieve sentiment van de beleggers lijkt zich uit te breiden over alle Belgische GVV’s. Zo werd de positieve performance van de sector in de maand januari ondersteund door slechts twee aandelen. WDP, specialist inzake logistiek vastgoed, bleef belangrijke acquisities aankondigen en heeft zijn voorsprong op zijn ontwikkelingsplan tot in 2020 bevestigd. Deze vennootschap was goed voor 1,19% van de gewogen performance van 1,25% die in januari werd opgetekend. Het tweede aandeel is Vastned Retail Belgium, waarop de hoofdaandeelhouder, Vastned Retail Group, een openbaar aankoopbod uitgebracht heeft. Deze operatie leidde tot een koersstijging van 24% in één dag. Rekening houdend met zijn beurskapitalisatie was deze portefeuille goed voor 0,49% van de performance van de eerste maand van 2018. Voor de rest lijken de beleggers te anticiperen op een maximum aan slecht nieuws dat zij geleidelijk in de beurskoersen van de GVV’s integreren. Zelfs de vennootschappen met het duidelijkste groeiprofiel, zoals Xior, hebben te lijden onder de huidige situatie.
Wij kennen een omgeving van een stijgend rendement op de Belgische staatsobligatie op 10 jaar. Het evolueerde van 0,64% tot 0,95% in enkele weken tijd. Dit leidt tot een verkleining van het verschil tussen het obligatierendement en het gemiddelde dividendrendement van de GVV’s, gewogen per beurskapitalisatie. Het daalde van 450 basispunten tot minder dan 400 bp over deze periode. Ondanks het negatieve sentiment ten aanzien van de GVV’s, is het gewogen dividendrendement relatief stabiel gebleven en bereikte het 5,1% op 6 februari.
We zien echter verschillen per activiteitssubsegment. Zo zag de logistiek haar gewogen rendement aanzienlijk inkrimpen van 5% tot 4,7% onder invloed van de performance van WDP (de tweede grootste GVV), zoals hierboven aangehaald. De GVV is voortaan goed voor een dividendrendement van 4,5% tegenover 4,8% eind 2017. De sterke performance van Vastned had een lichte impact op het gemiddelde van de retailsector ingevolge de vermindering van haar dividendrendement met 1,1% om te stabiliseren op 4,3%. Anderzijds bieden sommige GVV’s voortaan een dividendrendement dat overeenstemt met een « high yield »-onderneming, en dit zonder werkelijke wijziging van hun risicoprofiel. Zo biedt Ascencio een dividendrendement van meer dan 6,3% en Wereldhave Belgium van 5,6%.
In dit soort situatie vinden wij het essentieel om de portefeuille van elke vennootschap en haar strategie goed te begrijpen. Dit laat toe om de aandelen te identificeren die de voorbije weken een overdreven correctie ondergaan hebben. De macro-economische omgeving die wij momenteel kennen, blijft een overheersend element dat in aanmerking moet worden genomen op korte termijn. Bijgevolg denken wij vandaag niet dat het negatieve sentiment dat bij de beleggers heerst, geen impact meer zal hebben op de sector van de GVV’s, die als defensief wordt beschouwd. Wij verwachten dus dat 2018 in het verlengde van 2017 zal liggen. Hierdoor zouden de uitgekeerde dividenden opnieuw de belangrijkste motor kunnen vormen van de performance van deze sector. In deze omstandigheden blijven wij heel pragmatisch wat onze beleggingen betreft. Wij verhogen geleidelijk onze blootstelling aan de aandelen waarvan het dividendrendement recordniveaus bereikt zonder dat het onderliggende risico dit rechtvaardigt. Wat de andere aandelen betreft, positioneren wij ons voorzichtig. Wij denken dat in 2018 verschillende transacties zullen plaatsvinden zoals kapitaalverhogingen of private plaatsingen die bedoeld zijn om de kwaliteitsgroei van hun vastgoedportefeuilles te ondersteunen. Wij bereiden onze portefeuilles dus voor om hiervan ten volle te kunnen profiteren.
Met andere woorden, wij blijven ervan overtuigd dat een beleggingsvisie op middellange en zelfs lange termijn aan de orde is in de wereld van de GVV’s. Wij geloven dat de uitkering van dividenden, omkaderd door de wetgeving, en de door deze vennootschappen gecreëerde waarde die de groei van hun intrinsieke nettowaarde en hun beurskoersen zou moeten blijven ondersteunen, aantrekkelijke elementen van deze sector blijven.
Onder impuls van Frank Vranken, onze Chief Strategist, beheren onze specialisten actief een vastgoedmandaat dat uitsluitend belegt in Belgisch beursgenoteerd vastgoed. Dat wil zeggen: in aandelen van Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (of GVV’s, voorheen vastgoedbevaks). Hiervoor selecteren onze specialisten de beste GVV’s, op het beste moment, op basis van objectieve criteria en van onze kennis van de markt.
Wenst u meer info hebben over deze interessante oplossing die stabiele dividenden, een aantrekkelijke rendement-risicoverhouding op lange termijn en een optimale diversificatie combineert? Aarzel niet om ons te contacteren. Onze experts maken graag een afspraak met u.
