Lorsqu’un particulier non-résident français met en location un bien immeuble situé en France qui constitue une seconde résidence, il est soumis à un régime d’imposition dont il ignore bien souvent les conséquences.
Plusieurs régimes d’imposition des loyers existent en France.
Une première distinction consiste à savoir si le bien est meublé ou non.
Si un bien immeuble non meublé est donné en location, les loyers sont imposables au titre de revenus fonciers. Le loyer perçu peut être diminué des dépenses d’entretien (càd. celles ayant pour objet de maintenir ou remettre le bien en bon état) et de restauration supportées pendant l’année d’imposition.
Lorsque le loyer brut perçu est inférieur à 15.000 euros par an, il relève du régime du « micro-foncier ». A ce titre, il peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %(sans déduction possible des frais réellement supportés).
Dans la plupart des cas, la seconde résidence donnée en location sera meublée (il n’est pas question ici du régime fiscal des revenus d’une activité hôtelière), spécialement dans un contexte de tourisme.
Une nouvelle distinction est faite selon que la location est dite « professionnelle » ou « non professionnelle », sachant que les loyers d’un bien immeuble loué meublé sont, dans ces deux hypothèses, qualifiés fiscalement de « BIC » (bénéfice industriels et commerciaux).
La location est dite « non professionnelle » si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
- les loyers annuels perçus par le foyer fiscal sont inférieurs à 23.000 € ;
- les loyers annuels sont inférieurs au montant total des autres revenus du foyer fiscal imposables en France (ex. : salaires, pensions, autres bénéfices commerciaux…).
A l’inverse, la qualité de « loueur professionnel » est rencontrée lorsque les deux conditions précitées sont cumulativement remplies.
La différence entre la location non professionnelle et la location professionnelle implique un traitement fiscal distinct des déficits et des plus-values réalisées :
- les déficits d’une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle, alors que le déficit d’une location meublée professionnelle peut être déduits du revenu global du contribuable pendant 6 ans ;
- en cas de vente du bien, les plus-values réalisées par un loueur non professionnel ressortent du régime des plus-values des particuliers (ce régime permet d’obtenir des abattements en raison de la durée de détention du bien), tandis que les plus-values obtenues par le loueur professionnel sont soumises à un régime spécifique.
Le régime de la location meublée apporte aussi une autre distinction : le bien loué est-il classé ou non ? :
a. le bien n’est pas classé :
- si les revenus locatifs n’excèdent pas 77.700 €* : le régime micro-Bic s’applique à moins que le contribuable n’opte pour le régime de bénéfice réel ;
- si les revenus locatifs annuels excèdent 77.700 €*, le régime de bénéfice réel s’applique. Certaines charges et frais peuvent être déduits : il s’agit notamment des amortissements du prix d’achat du bien.
b. le bien est classé :
- si les loyers ne dépassent pas 188.700 €**, le régime micro-Bic s’applique à moins que le contribuable n’opte pour le régime du bénéfice réel ;
- si les revenus locatifs dépassent 187.700 €**, le régime de bénéfice réel s’applique d’office. Des charges et frais peuvent être déduits du revenus locatif, tels que les amortissements.
Le régime micro-Bic donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime d’imposition de « bénéfice réel » permet la déduction des charges et frais supportés s’ils sont démontrés.
Quel est le montant de l’impôt dû par le particulier non-résident français ?
L’impôt sur le revenu dû par les non-résidents français s’élève comme suit :
- jusque 29.315 € : 20 % ;
- au-delà de 29.315 € : 30 %.
Remarque sur le régime des plus-values des particuliers
En cas de vente du bien loué avec plus-value, si des amortissements ont été portés en déduction des revenus locatifs, ceux-ci seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Ces plus-values seront exonérées d’impôt si elles sont réalisées plus de 22 ans après l’acquisition, et de prélèvements sociaux si elles sont réalisées plus de 30 ans après l’achat du bien.
Le non-résident français qui souhaite donner en location une seconde résidence afin de couvrir le coût lié à son entretien, les taxes foncière et locale, voire un gardiennage est confronté à des régimes de taxation relativement complexes. Il ne faudra pas perdre de vue également les obligations déclaratives qu’il y aura lieu de respecter en Belgique.
* Pour les revenus 2025, le seuil de 77.700 € est abaissé à 15.000 €
** Pour les revenus 2025, le seuil de 187.7000 € est réduit à 77.700 €
La législation fiscale est sujette à des changements continus, parfois rétroactifs, et peut entraîner des impôts supplémentaires, des intérêts ou des pénalités. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal. Le traitement fiscal de chaque opération est spécifique à la situation personnelle de chaque individu. Les informations fournies dans cet article sont de nature générale. Il ne remplace pas des conseils spécifiques à votre propre situation. Il vous est recommandé d'obtenir des conseils spécifiques auprès de professionnels agrée avant d'entreprendre toute action ou de vous abstenir d'agir.